使用していない土地を有効活用する方法として、マンションやアパートといった賃貸物件の経営をお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか？
その場合、マンションより建築費用を抑えられるアパート経営と比較し、内容を把握したうえで検討したいことでしょう。
そこで今回は、マンション経営とアパート経営の違い、土地活用としてマンション経営をおこなうメリット・デメリットや、マンション経営に向いているケースについて解説します。
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土地活用におけるマンション経営とアパート経営の違い
マンション経営を検討するにあたって、同じように賃貸物件として活用するアパート経営とどちらが良いのか迷う方も多いでしょう。
そこでまずは、マンション経営とはどのような仕組みなのか、またマンション経営とアパート経営の違いを比較しながら、マンション経営のほうが有利なポイントについて解説します。
マンション経営とは
マンション経営とは、土地にマンションを建築し、各部屋を第三者に貸し出して家賃収入を得るビジネスのことです。
オーナーは、ローンを組んでマンションを建築するのが一般的で、入居者から入る家賃からローンを返済していくことになります。
また、マンションを維持するための費用も必要です。
そういった費用も家賃収入から支払い、残ったお金が収益となります。
マンション経営がアパート経営より有利なポイント
アパート経営も、所有している土地に賃貸物件を建築し、第三者に貸し出して家賃収入を得る土地活用の方法です。
しかし、マンション経営とアパート経営にはさまざまな違いがあります。
2つの違いを比較しながら、マンション経営のほうが有利なポイントについて解説します。
建物の構造
アパートは、木造や鉄骨造で建築するケースが多く見られます。
マンションの場合は、RC造やSRC造で建築するのが一般的です。
木造や鉄骨造より、RC造やSRC造のほうが頑丈であるため、マンションのほうが強度は高いといえます。
ローンの返済期間
ローンを組む際、金融機関は建物の構造による耐用年数を一つの基準に返済期間を定めます。
建物の強度が高くなれば耐用年数も長くなり、返済期間も長期で設定されるでしょう。
つまり、同じ融資額で比較するとマンションのほうが返済期間を長くできるため、毎月の返済額を抑えることができます。
室数
通常、アパートよりマンションのほうが建物の規模は大きいため、室数も多くなります。
たとえば6部屋あるアパートで空室が2部屋生じると、全室埋まっているときの家賃収入の1/3になりますが、20部屋あるマンションで空室が2部屋生じても、その割合は1/10にとどまります。
同じ数の空室が生じた場合、マンションのほうがリスクを抑えることができるのです。
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土地活用としてマンション経営をおこなうメリット・デメリット
土地活用としてマンション経営をおこなうにあたって、実際にどのようなメリットを得られるのか、気を付けなければならないデメリットはなにかを知ったうえで検討したいですよね。
そこで次に、マンション経営のメリット・デメリットについて解説します。
マンション経営のメリット
土地活用としてマンション経営をおこなうと、以下のようなメリットが得られます。
●家賃収入が得られる
●資産になる
●節税できる
メリットの内容について、順番に解説します。
メリット1：家賃収入が得られる
マンション経営は、入居者を獲得できれば毎月安定した収入を得ることができます。
引っ越しシーズンに空室が生じても、室数が多いため、ほかの部屋からの家賃収入でのカバーがしやすいです。
メリット2：資産になる
マンション経営をおこなう際の建物と土地が合わさり大きな資産になります。
築年数が古くなって資産価値が減少しても、土地の価値は基本的に下がりません。
将来、子どもにマンション経営を引き継がせたり、解体して土地を売却したりと、ほかの土地活用をおこなうことも可能です。
メリット3：節税できる
マンションを建築すれば、更地より固定資産税が安くなります。
また、相続においても、更地よりマンションが建っている土地のほうが相続税評価額が低くなります。
つまり、土地活用としてマンション経営をおこなうことは、節税対策にもなるのです。
マンション経営のデメリット
マンション経営には、以下のようなデメリットもあります。
●初期費用がかかる
●空室リスクがある
●修繕費用がかかる
どういうことなのか、順番に解説します。
デメリット1：初期費用がかかる
マンション経営をおこなうためには、アパートよりも規模の大きな建物を建てることになります。
そのため、初期費用が高額になる点がデメリットだといえるでしょう。
デメリット2：空室リスクがある
マンション経営は、入居者を獲得できなければ安定した収入を得られません。
アパートに比べて規模の大きな建物を建築するため、ローンの返済額も多くなります。
先述したように、家賃収入からローンや維持費用を差し引いたものが収益になりますが、空室が生じてしまうと収益が残らない可能性があることに注意が必要です。
デメリット3：修繕費用がかかる
建物は年数が経過するにつれて劣化します。
また、台風などで損傷することも考えられます。
そのような場合にかかる修繕費用も、資金計画に組み込んでおかなければなりません。
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土地活用としてのマンション経営に向いているケース
土地活用としてマンション経営をおこなう際には、メリットだけでなくデメリットも生じることを前章で解説しました。
土地活用をするなら、デメリットを回避しつつ、マンション経営を成功させたいですよね。
では、どのような土地がマンション経営に向いているのでしょうか。
最後に、マンション経営に向いているケースについて解説します。
土地が広い
マンションを建築するためには、それだけの広い土地が必要です。
一般的には、100坪以上の土地でなければ、マンション経営は難しい可能性があります。
自己資金に余裕がある
前章でも解説しましたが、マンション経営をおこなうためには多額の初期費用がかかります。
ローンを組んでマンションを建築する方がほとんどですが、少しでも多く頭金を準備できれば、融資額を減らすことができます。
メンテナンス費用や急な修繕費、空室リスクを考えると、自己資金に余裕のある方のほうが、安心してマンション経営をはじめられるでしょう。
立地条件が良い
マンションは、交通アクセスや生活の利便性が高い立地であればあるほど、入居者が集まりやすいです。
家賃を高めに設定しても空室が生じにくくなるため、好立地の土地はマンション経営に向いているといえます。
地価が高いエリアであれば資産価値も高くなるため、将来売却したいと思ったときにも好条件での売却が望めますよ。
相続税対策をしたい方
土地をそのまま相続するより、マンションがある土地のほうが相続税評価額は低くなります。
子どもに財産を残したいけれど、高額な相続税がかからないように対策したいという方にも、マンション経営は向いているでしょう。
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まとめ
土地活用の方法としてマンション経営をおこなう場合、大きな資産を持つことができ、節税効果も望めます。
ただし、アパート経営より多額の初期費用がかかり、入居者があまり集まらなかった場合には、収益が残らない可能性があります。
マンション経営は入居者が集まれば安定した収入を得ることができるため、特に自己資金に余裕があり、立地条件が良い場所に土地を所有している方は、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。
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株式会社しとうホームズ
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