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不動産売却後の確定申告の必要性を知り、その手続きや準備について何をすべきか迷っていませんか。
不動産売却後の確定申告は複雑に思われやすいですが、手順を一つひとつ理解すれば決して難しくなく、場合によっては、特例の適用で税金の負担が軽くなることもあります。
この記事では、確定申告が必要になるケースの判断基準から、事前に準備すべき書類、さらに申告期間や提出方法といった手続き全体の流れまでを解説いたします。
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不動産売却における譲渡所得とは
不動産を売却した後は、利益が出た場合に確定申告が必要になることがあります。
まずは、確定申告の要否を判断する基準となる「譲渡所得」とは何か、その基本について解説していきます。
譲渡所得の計算方法
不動産を売却して得た利益は、税金のルール上「譲渡所得」と呼ばれます。
この譲渡所得は、給与所得など他の所得とは合算せず、個別に税額を計算する「申告分離課税」という仕組みが適用されるのです。
譲渡所得の金額は、「売却価格」から、「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて算出します。
取得費とは、購入時にかかった費用の合計で、土地建物の代金のほか仲介手数料や税金、測量費などが含まれます。
建物は、年数に応じた「減価償却費」を差し引く点も押さえておきましょう。
また、取得費が不明なときは、売却価格の5%を「概算取得費」として計上することが可能です。
譲渡費用は売却のために直接かかった費用で、仲介手数料や印紙税などが該当します。
さらに、要件を満たせば所得から差し引ける「特別控除」もあり、マイホームの売却であれば、最高3,000万円の控除が使える場合があります。
確定申告が必要な場合
確定申告が必要かどうかは、計算した譲渡所得がプラスかマイナスかによって判断されます。
プラス、つまり利益が出た場合は、原則として確定申告が必要です。
会社員でも不動産売却の所得が20万円を超えると、年末調整と別に申告しなければなりません。
一方で、マイナスで損失となった場合は課税がないため、申告義務はありません。
ただし、申告した方が良いケースもあります。
マイホームの売却で損失が出た際は、一定の要件下で他の所得と相殺できる「損益通算」が可能で、納め過ぎた税金が戻ることがあります。
確定申告手続きの流れ
不動産売却後の確定申告は、計画的に進めることが何よりも重要です。
売買契約書や取得費・譲渡費用の領収書など、必要書類を早めに揃えて保管しておきましょう。
集めた書類をもとに譲渡所得を計算し、使える特別控除や特例の有無も確認します。
なお、確定申告の期間は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
この期間内に必要書類を作成し、管轄の税務署へ提出しましょう。
提出する方法は、窓口への持参や郵送、またはe-Taxによる電子申告から選べます。
申告後は、納付または還付金の受取まで確認し、一連の手続きを完了させます。
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不動産売却における確定申告の必要書類は？
前章では確定申告の概要について述べましたが、実際に手続きを進めるには、多くの書類が必要で大変ですよね。
ここでは、不動産売却の確定申告で準備すべき必要書類について、解説いたします。
自分で用意する書類
確定申告に必要な書類は、税務署で入手するものと、ご自身で集めるものの2種類にわかれます。
まず、税務署で用意するのは、確定申告書と譲渡所得の内訳書が中心です。
分離課税のため、申告書は第一表・第二表にくわえ、第三表（分離課税用）も使います。
譲渡所得の内訳書には、売却した不動産の詳細や費用の内訳を記入します。
次に、ご自身で用意するものは、売却価格を証明する「売買契約書」の写し、購入時の「売買契約書」の写し、各種「領収書」の写しです。
くわえて、法務局で取得する「登記事項証明書」も準備しましょう。
会社員の場合は、勤務先から交付される「源泉徴収票」の原本も提出します。
なお、適用する特例や控除の種類によっては、追加の証明書類が必要になることがあります。
身分証明書の添付方法
確定申告書には、記載したマイナンバーが正しいことを証明するため、本人確認書類の提示または写しの添付が必要です。
マイナンバーカードがあれば、表面と裏面の写しを添付すれば完了します。
カードがない場合は、「通知カード」または「住民票の写し」に、運転免許証やパスポートなどの身元確認書類の写しを組み合わせて提出します。
マイナンバーの写しは鮮明なものを用意し、氏名や住所が最新の情報と一致しているかも見直しておきましょう。
書類を効率よく集める手順
必要書類を効率よく揃えるには、計画的な整理がポイントです。
売却活動を始めた時から関連書類を1つのファイルにまとめ、引き渡し後は契約書や領収書をすぐ整理しましょう。
また、購入時の書類一式も探し出し、取得費の漏れがないか確認します。
年明けごろに法務局で登記事項証明書を取得し、オンラインや郵送も活用すると便利です。
会社員は、年末調整後に交付される源泉徴収票を受け取り、全書類が揃ってから申告書作成に着手すると記入ミスを防ぎやすくなります。
くわえて、作成前に必要書類のチェックリストを作ると、集め忘れを防げます。
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不動産売却に伴う確定申告の期間はいつまで？
ここまで、確定申告の準備について解説しましたが、いつ、どこで手続きをすれば良いのかもおさえておきましょう。
最後に、確定申告の申告期間や提出方法、納税のタイミングについて解説していきます。
確定申告の申告期間
所得税の確定申告期間は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
この約1か月の間に、譲渡所得の計算と申告書の作成を終え、提出まで済ませましょう。
期限日が土日祝に当たる場合は、次の平日が期限となります。
また、期間中は混み合うため、早めに準備しておくことが大切です。
大規模災害などで国が延長を認めることもありますが、個人の都合での延長はできません。
そのため、期間前から計算や書類整理を進めておくと、提出直前に慌てずに済みます。
3つの提出方法と選び方
提出方法は主に3つあり、状況に合わせて選ぶことができます。
1つ目は、税務署窓口へ直接持参する方法で、疑問点を確認できるのがメリットです。
2つ目は、郵送・信書便で送る方法で、提出日は郵便局の消印で判断されます。
控えに受付印が必要な場合は、切手を貼った返信用封筒と控えを同封しましょう。
3つ目は、国税電子申告・納税システム「e-Tax」を使う方法です。
これは、24時間いつでも手続きでき、一部の添付書類を省略できる場合もあるため、還付が早い傾向があります。
時間内に行けない場合は、税務署の「時間外収受箱」に投函できる地域もあります。
納税と還付のタイミング
申告期限と同じく、翌年の3月15日が納付期限です。
納税は金融機関や税務署の窓口のほか、口座振替の「振替納税」を選ぶこともできます。
振替納税であれば、4月中旬ごろに引き落とされるため、資金準備に余裕を持てるでしょう。
また、クレジットカード納付や、納税額が30万円以下でのコンビニ納付も可能です。
還付になる場合は、e-Taxの方が振込が早い傾向があり、概ね2〜3週間、書面提出だと1か月〜1か月半が目安となります。
e-Taxでは、口座からのダイレクト納付も選べ、在宅で手続きが完結します。
なお、延滞税の発生を避けるため、納付資金はあらかじめ確保しておきましょう。
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まとめ
不動産の売却で利益が出た場合は、原則として確定申告が必要で、譲渡所得は売却価格から取得費や譲渡費用を引いて計算します。
申告手続きでは税務署で入手する申告書にくわえ、売買契約書や領収書、身分証明書などを計画的に集める必要があります。
申告期間は、売却翌年の2月16日から3月15日までで、提出方法は税務署窓口、郵送、e-Taxの3つの方法から選択しましょう。
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