使用していない土地を有効活用する方法として、アパート経営という選択肢があります。
そんなアパート経営ですが、安定した家賃収入を得られる点や節税効果を得られる点がメリットです。
しかし、経営には管理やリスクが伴うため、理解を深めてから始めると良いでしょう。
そこで今回は、アパート経営のメリットとリスクに加えて、経営を始めるまでの流れについても解説します。
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土地活用のひとつ！アパート経営とは？
アパート経営とは、土地に賃貸用の住宅を建てて部屋を貸し出し、家賃収入を得る土地活用法のひとつです。
建築費などの初期投資は必要ですが、節税効果が期待でき、長期的かつ安定的な収益を見込める可能性があります。
そして、初期費用については、住宅ローンや事業用ローンなどを利用して金融機関から資金を調達するのが一般的です。
また、資金を調達する場合は、家賃収入から返済することが多いため、無理のない返済計画のもとで経営をおこなう必要があるでしょう。
それでは、アパート経営の事情や実際にどのような土地が経営に向いているのかをみていきましょう。
昨今のアパート経営事情
近年の日本では、人口減少が深刻な社会課題となっており、すでに総人口はピークを過ぎて減少傾向にあります。
その背景には、出生率の低下と高齢化の加速があるのです。
ただ、このような社会状況下でも、都市部では依然としてアパートやマンションの新築が一定数存在しています。
とはいえ、人口が減るなかで供給が残る場合、入居者の確保が難しくなるリスクは否めません。
したがって、アパート経営を検討する際には、地域や市場特性、将来の需要などを多角的に分析し、慎重に判断することが重要です。
お困りでしたら、お客様に寄り添った提案をさせていただきますので、お気軽にお問い合わせください。
アパート経営に向いている土地について
アパート経営においては、どこに建てるかが重要なポイントとなります。
そして、土地の立地条件や法的制限によって、アパート経営に適した土地と、そうでない土地が存在するのです。
まず、向いている土地として挙げられるのが、地価や賃料相場が高いエリアや、駅近や商業施設の近くなど住環境が整ったエリアです。
こうした場所では入居希望者も多く、安定した家賃収入を見込める可能性が高くなります。
また、アパートを建築するうえでは、地域の賃貸ニーズの見極めも重要です。
どんなに立地が良くても、地域の需要とミスマッチしたアパートでは、入居がなかなか決まらないことがあるのです。
たとえば、大学が近いエリアでファミリー向けの大型物件を建てても、単身者向けの需要が中心であれば空室が発生しやすいでしょう。
このように、アパート経営では「誰に貸すのか」を明確にし、そのニーズに合った間取りや設備を取り入れることが大切です。
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アパート経営を始めるメリットとリスク
アパート経営には、節税効果や長期的な収入を得られるなど、いくつかのメリットがあります。
一方で、空室リスクや修繕費の発生、管理業務の煩雑さなど、注意すべき点も存在します。
後悔しないためにも、メリットとリスクの両方を理解したうえで検討しましょう。
メリット①：安定した収入が見込める
アパート経営のメリットのひとつが、安定した収入が期待できる点です。
入居者がいる限り、毎月家賃収入が得られるため、定期的かつ継続的な収入が見込めます。
とくに立地条件が良く、需要の高いエリアであれば入居率を維持しやすく、老後の生活資金や資産形成の手段としても有効です。
メリット②：相続税対策になる
将来、家族に資産を残したいと考える土地オーナーのなかには、相続税の負担に悩む方もいらっしゃるでしょう。
現金や更地をそのまま相続する場合と、アパート経営を通じて物件を残す場合では、相続税に大きな差が生じることがあるのです。
現金で資産を相続すると基礎控除後の全額に相続税が課され、税率は最高55％（課税価格が6億円を超えた場合）と高額です。
また、賃貸住宅が建っている土地を相続すると、「小規模宅地等の特例」を利用でき、200㎡までの土地の評価額が50％減額されます。
このように、アパートなどの居住用賃貸物件が建っている土地には、小規模宅地等の特例を適用することが可能ですが、更地や駐車場のような居住用以外の活用方法では、この特例が認められないケースがあります。
とくに、更地はそもそも対象外となりやすく、駐車場についても、月極や時間貸しなどの単独利用では対象外とされる可能性があるため注意が必要です。
そのため、数ある土地活用法のなかでも、相続税対策として有利なアパート経営を選ぶ土地オーナーがいらっしゃるのです。
リスク①：空室リスク
アパート経営において、注意すべきリスクの一つが空室リスクです。
大規模なマンションと比べて戸数が少ないアパートでは、1戸の空室でも収益に影響を与える可能性があります。
そのため、空室を減らすための工夫や入居者ニーズに合った設備・サービスの提供が欠かせません。
なお、複数棟のアパートを所有し、総戸数を増やすことで空室リスクを分散し、安定した経営を目指す方法もあります。
リスク②：修繕費や建て替え費用がかかる
アパート経営では、初期費用のほかに建設後の修繕やリフォーム、建て替え費用なども必要です。
これらを考慮せずに始めると、10年後や20年後に大きな出費に悩まされることがあります。
たとえば、10戸の木造アパートでは10年目までに約70万円、15年目までに約520万円の修繕費用が必要と言われています。
計画段階からこれらの費用を見込み、積立てるなど、準備をしておくことが大切です。
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アパート経営を始めるまでの流れ
最後に、アパート経営を始めるまでの手順を解説します。
情報収集をする
アパート経営を始めるには、まず基本的なリスクやメリット、必要な経費の目安を理解することが大切です。
同時に、所有地の周辺環境や賃貸相場を調査し、その土地に賃貸のニーズがあるかを見極めましょう。
なお、すべての情報を個人で集めるのは困難なケースが多いですが、まずは大まかな収益イメージや需要を掴むことから始めることで、情報を集めやすくなるでしょう。
建設会社に相談・見積もりを依頼
情報収集を終え、アパート経営を具体的に検討し始めたら、建設会社に相談しましょう。
土地を実際に見てもらい、建物のプランや見積もりなどを組んでいきます。
なお、希望する規模や方向性をある程度まとめておくと、相談がスムーズに進みやすいでしょう。
ローンの審査を受ける
建設会社への相談と見積もりで具体的な資金計画や経営プランが固まったら、金融機関でローンの審査を受けます。
ローンの審査では、経営計画の妥当性だけでなく、申込者の収入や資産状況も総合的にチェックされます。
アパート建設と同時に入居者を募集する
金融機関からの融資が正式に決定したら、いよいよアパートの建築工事が始まります。
工事の進行に合わせて完成時期の見通しが立つため、入居者の募集も並行して進めましょう。
そして、入居者の募集は個人でもおこなえますが、弊社のような不動産会社に委託するケースもあります。
建物の完成と同時に入居者が決まっていれば、空室期間を最小限に抑えて、スムーズにアパート経営をスタートできるので、早めに動きだすと良いでしょう。
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まとめ
土地活用のひとつであるアパート経営には、安定した家賃収入や相続税対策に有効といったメリットがあります。
ただし、空室リスクや修繕費の発生など、経営には一定のリスクも伴うため、立地や賃貸ニーズ、将来的な収支バランスを十分に見極めたうえで検討することが重要です。
「こんなはずではなかった」と後悔しないよう、入念な事前準備をおこない、無理のない経営プランを立ててからアパート経営を始めましょう。
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株式会社しとうホームズ
熊本市を中心に合志市、菊陽町、大津町などの複数のエリアの不動産(売買、売却、賃貸、仲介、管理、リフォーム、店舗、収益物件等)を取り扱っております。不動産は暮らしに直結する大切な資産。お客様の安心と満足のために、的確なアドバイスと丁寧な情報提供を心がけております。
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