空き家の売却を考え始めたものの、「いくらの価値があるのか」「まず何から始めれば良いのか」と悩んでいませんか。
その解決方法の第一歩が不動産会社による「査定」ですが、知識なく臨むと、提示された価格が適正かどうかの判断がつきません。
本記事では、査定の代表的な方法から高く評価されるための準備、さらに査定で失敗しないための注意点までを解説いたします。
大切な資産の価値を正しく把握し、納得のいく売却の第一歩を踏み出したい方は、ぜひご参考になさってくださいね。
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空き家の価値を知る2つの査定方法
空き家の売却を考え始めたら、まずはその価値を正確に知ることが大切です。
ここでは、代表的な2つの査定方法について解説していきます。
机上査定
「机上査定」は簡易査定とも呼ばれ、現地を訪問せずにおこなう査定方法です。
物件の基本情報や過去の取引事例、周辺の市場データなどを基に価格を算出します。
インターネットであれば、24時間いつでも申し込むことができ、早ければ当日中に結果がわかります。
売却の意思がまだ固まっていない段階で、まずは相場を知りたい場合に有効な手段といえるでしょう。
しかし、机上査定で提示される金額は、あくまで概算である点に注意が必要です。
訪問査定
机上査定の弱点を補い、より正確な価格を知るためにおこなわれるのが「訪問査定」です。
これは、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、専門家の目で詳細に調査する方法です。
査定当日は所有者立ち会いのもと、およそ30分～1時間かけて物件の状態を確認します。
担当者は、外壁のひび割れや屋根の状態といった外部の確認から始め、室内では壁紙や床の傷み具合、水回り設備の機能性まで細かく調査をおこなうのです。
日当たりや風通し、窓からの眺めといった住み心地に関わる点も評価の対象となります。
これらの現地調査の結果にくわえ、法務局での権利関係の確認もおこない、所有者への聞き取り内容も加味して総合的に分析するため、精度の高い価格が算出されるでしょう。
査定方法の使い分け方
これら2つの査定方法は、ご自身の状況に応じて、上手に使い分けることが大切です。
たとえば、売却を具体的に決めていない初期段階では、手軽な机上査定から始めるのが効率的です。
一方で、すでに売却の意思が固まっている場合は、精度の高い訪問査定が不可欠となります。
進め方としては、まず最初に不動産会社へ机上査定を依頼し、その対応やおおよその査定額を検討します。
その後、信頼できる不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。
実際に担当者と会って、査定の根拠について詳しい説明を受けることで、納得のいく判断ができるようになります。
この過程をおこない、安心して売却を任せられる不動産会社をみつけましょう。
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空き家の査定額アップを狙う準備のポイント
前章では査定方法について述べましたが、査定を依頼する前に準備しておくべきことがありますよね。
ここでは、査定前に押さえておきたい3つの準備ポイントについて解説いたします。
周辺相場を把握する
まず大切なのは、不動産会社任せにせず、ご自身で周辺の相場を調べておくことです。
これは、提示された査定額が妥当かどうかを判断するための、客観的なものさしを持つためです。
相場を知らないと、契約欲しさに高値を提示する「釣り査定」に気づけないかもしれません。
反対に、不当に低い査定額を鵜呑みにして、本来の価値より安く手放してしまう可能性もあります。
そのため、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などを活用し、実際の成約価格を調べておきましょう。
ご自身の物件と似た条件の取引事例をいくつか確認することで、おおよその価格感が掴めるでしょう。
物件情報を整理しておく
次に、物件の詳細情報や修繕履歴を事前に整理し、正確に伝える準備が大切です。
物件の仕様書となる書類をきちんと揃えることで、より精度の高い査定が期待できます。
最低限、所有者を証明する登記済権利証や、固定資産税納税通知書は用意しておきましょう。
可能であれば、土地の面積がわかる確定測量図や、建物の設計図書なども準備します。
また、屋根や外壁の再塗装、水回り設備の交換といった大規模な改修は高く評価されます。
いつ、どの部分を、いくらで工事したのかを時系列で整理し、契約書などと併せて提示しましょう。
第一印象を良くする
最後に、査定担当者が訪問する当日に向けて、室内外を掃除しておくことも大切です。
室内が清潔に保たれていれば、目に見えない部分も問題が少ないだろうと推測されやすくなるでしょう。
とくに、家の顔である玄関や、汚れが目立ちやすい水回りは念入りに掃除しておきましょう。
不要な物は片付けて部屋を広く見せ、窓ガラスを拭いて明るくすることも効果的です。
なお、査定額アップのために、高額なリフォームをする必要はありません。
あくまで常識の範囲での掃除と整頓を心がけ、物件本来の魅力を引き出すことが賢明といえるでしょう。
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空き家査定で後悔しないための注意点
ここまで査定方法や準備の点を解説しましたが、査定依頼時に失敗しないための注意点もおさえておきましょう。
最後に、査定で失敗しないための注意点と対処策について解説していきます。
空き家の名義を確認する
まず、査定を依頼する大前提として、空き家の登記名義人が誰なのかを確認しておきましょう。
不動産の売買契約は、原則として、登記簿に記載された所有者本人しか結ぶことができません。
とくに、親から相続した空き家が、亡くなった親の名義のままという場合は少なくありません。
この状態では売却手続きを進められないため、必ず相続登記をおこなって名義を変更する必要があります。
また、意思能力が不十分な場合は、家庭裁判所に申し立てて成年後見人を選任する手続きが求められます。
査定を検討し始めた段階で、まず法務局で現在の正確な権利関係を把握しておくことが大切です。
不具合は正直に伝える
訪問査定の際には、物件の不具合や欠点を隠さずに伝えることが大切です。
たとえば、過去の雨漏りの履歴や建物の傾きといった情報は、正直に開示しましょう。
万が一、不具合を隠して売却すると、後に深刻な問題へ発展する可能性があります。
売主は、契約内容と異なる物件を引き渡した場合に、「契約不適合責任」を負うことになります。
これは、買主から修理や代金の減額、さらには契約の解除などを求められる重い責任です。
意図的に欠陥を隠した結果、多額の損害賠償を請求される危険性があります。
誠実な情報開示は、結果的に安全で円満な取引を実現するための最善策といえるでしょう。
リフォームは慎重に
査定額を上げたい一心で、自己判断でリフォームをおこなわないようにしましょう。
理由としては、300万円かけてリフォームをしても、査定額が300万円上がることはないためです。
また、買主の好みに合わないリフォームは評価されず、かえって敬遠される場合もあります。
なお、雨漏りなど建物の機能に支障がある不具合は、最低限修理したほうが良いでしょう。
壁紙の汚れなど、比較的低費用で印象を改善できる小規模な修繕も効果的です。
もっとも大切なのは、リフォームの前に必ず不動産会社の担当者に相談することです。
専門家の視点から助言をもらうことで、無駄な出費を抑え、有利な売却につながるでしょう。
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まとめ
空き家の査定には、手軽な机上査定と高精度な訪問査定があり、最初は不動産会社に査定を依頼し、段階的に進めることが大切です。
査定を受ける前には、自分で周辺相場を調べ、物件情報を整理し、室内外を清掃して良い印象を与える準備をおこないましょう。
安全な取引のためには、査定前に名義人を確認し、不具合は正直に申告し、リフォームは不動産会社に相談することが大切です。
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株式会社しとうホームズ
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