賃貸経営で注意したいトラブルとは？過去の事例と解決策をご紹介！

賃貸経営のメリットは安定した家賃収入が期待できることですが、思わぬトラブルに直面することも少なくありません。
とくに初心者の方にとっては、入居者とのトラブルや建物の管理、空室リスクなどが経営を圧迫する原因になることがあるのです。
そこで今回は賃貸経営をお考えの方に向けて、対策方法に加えて注意したいトラブル事例を3つご紹介します。

賃貸経営で注意したいトラブル事例①家賃の滞納

賃貸経営において、よくあるトラブルとして家賃の滞納が挙げられます。
具体的にどのようなことが起きるのか、対処法についても確認しておきましょう。

家賃の滞納に関するトラブル事例

賃貸物件の借主は毎月決まった期日に家賃を支払う義務がありますが、必ずしも滞りなく支払われるとは限りません。
一時的な事情で家賃の支払いが遅れるケースがあり、場合によっては慢性的に滞納が続くこともあります。
入居者が約束どおりに家賃を支払わないと安定した収益を得られず、賃貸経営を脅かす原因になり得ます。
そして、家賃滞納の背景にはさまざまな要因がありますが、代表的なのは借主の失業や収入減少です。
とくにコロナ禍においては、多くの方が失業や収入減少に直面し、オーナーの間で家賃滞納に対する懸念の声が多く聞かれました。

オーナー個人で可能な対処法

家賃の滞納が発生した場合、オーナーが個人でできる対処法として、まず口頭での督促があります。
滞納している借主に対面や電話で直接支払いを求め、家賃が支払われる可能性を探りましょう。
口頭督促で解決しない場合は書面での督促に移り、それでも効果が見られない場合は内容証明郵便を使って正式に督促します。
最終的には契約解除の通告を検討する必要がありますが、契約解除は法的手続きが伴うため慎重に対応することが重要です。

専門家の力を借りる方法

家賃滞納に対して、オーナーが無理に個人で対処する必要はありません。
賃貸経営の管理業務を管理会社に委託すれば、家賃回収や督促を代行してもらえます。
また、督促を行っても解決しない場合や法的措置が必要になった際は、弁護士や司法書士などの専門家に相談するのが一般的です。
専門家のサポートを受けることで、少額訴訟や差し押さえなどの法的手続きを円滑に進め、滞納家賃の回収が可能となります。

家賃の滞納で強制退去は可能？

借主が家賃を支払ってくれない場合、退去させれば良いのではと考える方もいらっしゃるでしょう。
しかし、オーナーが借主を強制退去させるには、双方の信頼関係を損なうほどの背信行為が認められる必要があります。
家賃滞納は契約違反ですが、単発や短期間の滞納では通常、背信行為とはみなされません。
信頼関係が損なわれたと判断され、オーナーによる契約解除や強制退去が認められるのは、一般的に約3か月以上滞納が続いた場合とされているので注意しましょう。

賃貸経営で注意したいトラブル事例②騒音

賃貸経営において、借主同士のトラブルでとくに多いのが騒音問題です。
騒音トラブルは当事者が借主同士ですが、オーナーにも管理責任や対応の負担といったリスクが生じます。
そのため、トラブル発生時の対応方法や事前のルール設定を把握しておくことが重要です。
ここからは、騒音トラブルの具体例とオーナーに及ぶリスクについてご紹介します。

騒音に関するトラブル事例

騒音トラブルで多いのは、小さな子どもが原因となるケースです。
ファミリー世帯が多い物件では子どもの声や遊び声はある程度容認されますが、多様な住人がいる物件では、とくに単身者などから生活音に関する苦情が増える傾向にあります。
また、生活リズムや習慣が異なる住人同士が同じ建物に住む場合も注意が必要です。
深夜や早朝の時間帯では、わずかな音でも騒音と感じられるせいで、睡眠妨害としてクレームにつながることもあります。

オーナーにとってのリスク

オーナーは借主に快適な住環境を提供する責任があり、騒音問題への対応が不十分だと損害賠償請求を受ける可能性があります。
また新たな借主を迎える際には、物件に関する重要な情報を事前に伝えなければなりません。
もし過去に騒音トラブルが頻繁に発生していたり、大きなトラブルに発展したりした場合は告知が必要です。
もちろん騒音の感じ方には個人差があるため、すべてのケースで説明義務が生じるわけではありません。
しかし、問題を把握していながら告知を怠ると、契約解除や慰謝料請求といった法的トラブルに発展する可能性があります。
このような事態を避けるためにも、オーナーとしては、誠実な情報開示と早期対応を心がけることが重要です。

騒音トラブルへの対処法

騒音トラブルが発生した場合、まずは掲示板への張り紙や各住戸への手紙によって、全入居者に向けた注意喚起を行うのが基本です。
特定の個人を名指しせず、全体に注意を促すことで、トラブルの拡大を防ぎながら改善を促せます。
それでも解決しない場合は、被害を訴えている借主から詳しく事情を聞き取り、発生時間や音の種類など具体的な状況を把握します。
そのうえで、騒音の発信源とみられる借主に対して個別に話し合いを行いましょう。
なお、受忍限度（一般的に社会生活で許容される範囲の騒音レベル）を超える騒音が続く場合には、賃貸借契約の解除が認められる可能性もあります。
ただし、対応を誤ると逆にオーナー側が責任を問われる可能性もあるため、事前に弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。

賃貸経営で注意したいトラブル事例③ゴミ出し

賃貸経営をしていると、借主のゴミ出しをめぐるトラブルに直面することがあります。
最後に、ゴミ出しに関するトラブル事例とその対処法をご紹介します。

ゴミ出しに関するトラブル事例

ゴミ出しのトラブルで多いのが、一部の借主が地域のルールを守っていないことです。
たとえば、分別が不十分だと収集されず、敷地内にゴミが残ってしまうことになります。
また、ゴミ出しの時間帯を守らない借主がいることで、近隣からクレームが入ることがあります。
さらに、ゴミを出しているのが借主ではなく第三者など、無断使用によるトラブルにも注意が必要です。

ゴミ出しのトラブルへの対処法

ゴミ出しに関するトラブルが発生したら、まずは現地の状況を確認し、収集されなかったゴミは速やかに撤去しましょう。
そのうえで再発防止のために借主へ周知を行いますが、頭ごなしに非難するのではなく、丁寧に説明することが重要です。
地域のゴミルールを把握していないだけ、あるいは外国籍の借主が日本語の張り紙を理解できていない可能性もあります。
ゴミ出しの方法や収集日、分別ルールなどをわかりやすくまとめ、掲示板や共用部に掲示するのがおすすめです。

無断使用への対処法

物件のゴミ捨て場を第三者に無断で使われている場合は、まず警告の張り紙を掲示しましょう。
「無断使用が続く場合、警察への通報や処分費用の請求を行う」旨を明記することで牽制効果が期待できます。
それでも改善が見られない場合や、不法投棄が続く場合には、防犯カメラの設置を検討するのも一つの手です。
設置には費用がかかりますが、継続的な無断使用への強力な対策となります。

まとめ

賃貸経営では家賃滞納や騒音、ゴミ出しのルール違反など、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。
家賃滞納は個人での督促や管理会社への委託、必要に応じて専門家の対応が有効です。
騒音トラブルには早期の注意喚起と事実確認が重要で、適切な対応を怠るとオーナー責任を問われることもあります。
ゴミ出しに関してはルールの周知と無断使用への対策を講じ、トラブル防止に努めましょう。

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