土地を売却したいけれど、どんな費用がかかるか分からないと不安に感じていませんか。
実は、土地売却には税金や仲介手数料などさまざまな費用が発生し、知らずに進めると手元に残るお金が想像以上に少なくなることもあります。
本記事では、土地売却にかかる費用の全体像から費用を抑えるための節約術、成功につなげるためのポイントまでを解説していきます。
これから土地の売却を検討している方は、ぜひ本記事を参考にしてくださいね。
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土地の売却でかかる費用は？
土地の売却には、さまざまな費用や税金が発生します。
まずは、売却でどんな費用がかかるのか、その全体像を理解することから始めましょう。
必ず払う税金の種類と計算
土地を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税と住民税が課税されます。
万が一、先祖から受け継いだ土地などで取得費が分からないときは、売却価格の5%を「取得費」として計算することが可能です。
所有期間が、売却した年の1月1日時点で5年以下だと「短期譲渡所得」とされ、合計39.63%という高い税率が適用されてしまいます。
一方で、所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率は合計20.315%へと下がります。
このほか、不動産売買契約書を作成する際には、「印紙税」という税金も納めなければなりません。
仲介手数料の仕組みと注意点
不動産会社に土地売却の仲介を依頼した場合、成功報酬として仲介手数料を支払います。
売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限額は「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」という式で計算されます。
なお、2024年7月1日以降の宅地建物取引業法施行規則の改正により、売買価格が800万円以下の不動産については、仲介手数料の上限に関する特例が設けられました。
この特例では、仲介手数料の上限が30万円（税抜）とされ、消費税（10％）を加えると最大33万円（税込）となります。
一方、従来の上限額は「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」で算出されるため、どちらの方式が適用されるかは取引価格によって異なります。
特例の対象となるかどうかを、不動産会社に事前に確認しておくと安心でしょう。
なお、あくまでこれは法律で定められた上限額であり、不動産会社との交渉によって、これより低く設定することも可能です。
仲介手数料の支払いタイミングは、売買契約の成立時に半額を、土地の引き渡し完了時に残りの半額を支払うのが一般的です。
契約前には、手数料の金額や支払い時期を必ず確認しておきましょう。
必要に応じてかかる費用
売却する土地に住宅ローンの抵当権が設定されている場合、その抵当権を消すための登記費用がかかります。
この手続きは司法書士にお願いするのが一般的で、数万円の報酬にくわえて、登録免許税という税金も必要になるでしょう。
また、お隣の土地との境界がはっきりしていない場合は、測量費用や境界確定費用が発生します。
この費用は土地の広さや形によって変わり、40万円～80万円程度が相場ですが、時には100万円を超える場合も珍しくありません。
さらに、更地にする場合の解体費用は建物の構造によって異なり、一般的な木造住宅なら1坪あたり4.5万円～5万円程度が目安となるでしょう。
そのほかにも、予期せぬ出費が発生する可能性も頭に入れておく必要があります。
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土地の売却費用を抑える3つの方法
前章では、土地売却にかかる費用の種類を解説しましたが、なるべく費用を抑えたいと考えるのは当然ですよね。
ここでは、売却にかかる費用を最小限に抑えるための方法について解説いたします。
税金の特例を利用する
土地売却の費用を抑えるうえで、もっとも効果的なのは譲渡所得税の負担を軽くすることです。
代表的な制度に、マイホームを売却した際に、利益（譲渡所得）から最高3,000万円を控除できる特例があります。
この特例は、自分が住んでいた家と土地を売ることが基本ですが、家を取り壊して土地だけを売る場合でも適用される場合があります。
また、親から相続した空き家と土地を売却する際には、別の特例の利用も検討しましょう。
こちらは、相続してから3年以内に売却することや、売却代金が1億円以下であることなどが主な条件です。
なお、これらの特例を受けるためには、土地を売却した翌年に必ず確定申告をおこなわなければなりません。
払いすぎた税金は還付される
税金の特例を利用するだけでなく、すでに支払った費用の一部が戻ってくることもあります。
その代表的な例が、毎年1月1日時点の所有者に課税される固定資産税と都市計画税です。
年の途中で土地を売却した場合、売主が1年分をすべて負担するのは不公平なため、引き渡し日を境に日割りで精算するのが一般的になっています。
また、土地の上に古い家が建っていた場合、その建物にかけていた火災保険料も返還の対象になり得ます。
火災保険は、数年分をまとめて前払いしていることが多いため、解約すると残りの期間に応じた保険料が戻ってくるでしょう。
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土地の売却成功のための3つのポイント
ここまで費用に関する内容を解説しましたが、最後に売却を円滑に進めるための実践的な要点もおさえておきましょう。
ここでは、費用面も考慮した土地売却成功の要点について解説していきます。
適正価格の設定と交渉術
土地売却を成功させるうえで、売り出し価格をいくらに設定するかは重要な点です。
価格が高すぎると買い手が見つからず、逆に安すぎると本来の価値より安く手放すことになりかねません。
そのため、国土交通省が提供する情報サイトなどを活用して、ご自身で近隣の取引事例を調べることも大切です。
一般的には、査定価格を基にして、多少の値引き交渉に応じられるように、少し上乗せした価格で売り出す戦略がとられます。
なお、信頼できる不動産会社の担当者とよく相談し、市場の状況も考えながら戦略的な価格設定をおこなうことが成功への近道となるでしょう。
計画に余裕を持つ
土地の売却活動は、相談から引き渡しまで一般的に3か月～半年、場合によってはそれ以上かかることもあります。
売却を焦ってしまうと、その事情が買主側に伝わり、不利な条件で交渉される可能性が高まるでしょう。
また、売却の途中で予期せぬ問題が起きた際に、時間的な余裕がないと十分な対応ができません。
余裕のある計画を組んでおけば、測量などを急ぐための割増料金といった、追加費用を防ぐことにも繋がります。
計画的に売却を進めることで、税金の特例申請なども慌てずにおこなうことができ、無駄な出費を減らすことができるでしょう。
事前準備で早期売却を目指す
高額な土地を購入する買主は、その土地に問題が隠れていないかと不安を抱えている方もいます。
この買主の不安を取り除き、「安心して購入できる」という信頼感を与えることが、早期売却に直結します。
そのために、土地の権利証や正確な面積が分かる地積測量図など、関連する資料を事前に揃えておきましょう。
さらに、土地に潜むかもしれない危険性についても、正直に情報を開示する姿勢が大切です。
古家付きの土地であれば、専門家による建物状況調査（インスペクション）の結果を報告するのも、有効な手段となります。
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まとめ
土地を売却する際には、利益に対する税金や不動産会社への仲介手数料にくわえ、状況次第で測量や登記などの費用もかかるため、事前に確認することが重要です。
税金の特例を活用して譲渡所得税を抑えたり、業者から見積もりを取って、仲介手数料や測量費を比較検討したりすることで、売却費用は削減できるでしょう。
土地の売却を成功に導くには、適正な価格で売り出し、時間に余裕を持った計画を立て、事前に資料を揃えて買主の信頼を得ることが大切です。
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株式会社しとうホームズ
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