持ち家を活用したい方や、相続した実家を収益につなげたいと考えている方は多いのではないでしょうか。
しかし、いざ賃貸物件に出そうとすると、「家賃はいくらか」「入居者はどう探すか」と不安になるでしょう。
この記事では、賃料査定の仕組みや重視されるポイント、さらにオーナーが選べる賃貸方法まで解説していきます。
賃貸経営を検討している方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。
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家を貸すときの賃料査定とは
ご自宅を賃貸物件に出すことを考えた場合、賃料査定の基本概念から押さえておくのがおすすめです。
まずは、賃料査定の基本概念について解説していきます。
簡易査定と詳細査定の違い
賃料査定には、「簡易査定」と「詳細査定」という、目的や精度の異なる2種類があります。
簡易査定は机上査定とも呼ばれ、物件を直接見ずに、所在地や築年数などの情報と市場データから賃料を算出します。
ただし、リフォーム履歴や日当たりといった、物件ごとの細かな特徴は反映されないため、あくまで参考価格と捉えておきましょう。
一方、詳細査定は訪問査定とも呼ばれ、不動産会社の担当者が現地を訪れて、物件の状態を細かく確認する方法です。
手間と時間はかかりますが、より実態に即した正確な賃料が算出されるため、実際に貸し出しを決める際には欠かせません。
査定に使われる主な指標
賃料査定では、物件の特性に合わせて、主に3つの評価手法を組み合わせて賃料を算出します。
もっとも一般的なのは、近隣の類似物件の成約事例と比較する「賃貸事例比較法」です。
対象物件と似た条件の事例をたくさん集め、その平均的な賃料を基準に、階数や角部屋といった個別の要因で調整して価格を決定します。
また、「積算法」は、物件の価格にオーナーが期待する利回りを掛け、固定資産税などの必要経費を足して計算する方法です。
周辺に比較できる物件が少ない場合に有効ですが、市場相場から離れた価格になる可能性も、考慮しておく必要があります。
査定結果の活用と注意点
査定された賃料を基に年間の家賃収入を予測し、そこから管理費や税金などの経費を差し引けば、手元に残る利益を試算することができます。
相場より高すぎる査定額を信じてしまうと、借り手が見つからず空室期間が長引くかもしれません。
反対に、賃料設定が低すぎた場合は、本来得られるはずだった収益機会を失ってしまうでしょう。
そのため、オーナーは、なぜこの賃料になったのか、どの物件を比較対象としたのかなど、納得できるまで説明を求める姿勢が大切となります。
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家を貸すときの賃料査定額に影響するポイント
前章では賃料査定の基本を述べましたが、何が査定額に影響するのか気になりますよね。
ここでは、賃料査定で重視される評価ポイントとチェック方法について解説いたします。
市場相場の調べ方
賃料査定の基本となるのは、その地域の客観的な市場相場を正確に把握することです。
不動産会社は、「レインズ」という専用のデータベースを使い、過去の膨大な成約情報を基に査定します。
オーナー自身がレインズを直接見ることはできませんが、査定時には類似物件の成約事例を提示してもらうようにしましょう。
その際、所在地や間取り、築年数などがご自身の物件と近い事例かを確認することが、査定の信頼性を見極める鍵となります。
不動産ポータルサイトで、募集中の物件を調べるのも参考になりますが、これは交渉前の価格なので注意が必要です。
築年数やリフォームの影響
物件そのものの状態として、築年数や設備、内外装の状況は査定額を大きく左右します。
とくに、築5年以内の「築浅」と呼ばれる物件は人気が高く、相場より高い賃料も期待できるでしょう。
なお、築年数が経過していても、現代の入居者が求める設備を導入すれば価値を高められます。
たとえば、オートロックやモニター付きインターホン、宅配ボックスなどは、防犯面や利便性から人気があります。
浴室乾燥機や無料のインターネット環境なども、査定額にプラスの影響を与える強力なアピールポイントです。
壁紙や床材の張り替えといったリフォーム履歴も重要で、内見時の印象を良くし、査定額の向上につながります。
立地や周辺環境の確認方法
物件の価値を決めるうえで大切な要素が、最寄り駅からの距離などの立地条件です。
一般的に駅から徒歩10分以内が目安とされ、複数の路線が利用できるターミナル駅であれば、さらに高く評価されるでしょう。
駅からの道のりが夜でも明るく安全か、坂道がないかといった点も査定に影響するポイントになります。
スーパーマーケットやコンビニ、病院といった生活に便利な施設が周辺に充実していることも、入居者の満足度を高めるため評価されます。
時間帯や曜日を変えて周辺を歩いてみると、街の新たな魅力や特性を発見できるかもしれません。
また、市区町村が公表するハザードマップで災害リスクを確認したり、都市計画図で将来性を把握したりすることも役立ちます。
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家を貸すときの賃料査定方法と契約形態の選び方
ここまで賃料査定について解説しましたが、どのように貸すかの方法もおさえておきましょう。
最後に、オーナーが選べる賃貸方法と契約形態について解説していきます。
一般的な賃貸借契約
もっとも基本的な賃貸方法は、オーナー様ご自身が入居者と賃貸借契約を結ぶ方法です。
これには、すべての管理業務を自分でおこなう「自主管理」と、専門の会社に任せる「管理委託」の2種類があります。
自主管理は、家賃の集金やトラブル対応などをすべて自分でおこなうため、手数料がかからず収益性がもっとも高くなるのが魅力です。
しかし、専門知識や多くの時間が必要となり、とくに本業をお持ちの方には負担が大きくなります。
そこで、多くのオーナーが選ぶのが、不動産管理会社に業務を委託する「管理委託」です。
一般的に家賃の5%前後の手数料で、入居者募集からクレーム対応まで、日々の煩雑な業務を代行してもらえます。
サブリース契約の仕組み
管理の手間をさらに減らし、安定収入を重視するなら「サブリース契約」という選択肢があります。
オーナーは入居者の有無に関わらず、不動産会社から毎月一定の賃料を受け取ることができます。
空室や家賃滞納のリスクを不動産会社が負ってくれるため、収入が安定するのがメリットです。
ただし、保証される賃料は満室時の想定賃料の80～90%となり、収益性は少し低くなります。
また、「30年一括借り上げ」とあっても、賃料が未来永劫保証されるわけではない点に注意しましょう。
なお、契約書には定期的な賃料見直しの条項があり、相場の下落などを理由に減額を要求される可能性も否定できません。
定期借家契約を検討する
契約の形態として、「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いを理解しておくことも重要です。
日本の賃貸物件では、借主の権利が強く保護された「普通借家契約」が一般的で、更新され続けるのが多い傾向にあります。
これに対し、「定期借家契約」は、契約で定めた期間が満了すると、更新なく確定的に契約が終了する契約形態です。
たとえば、転勤中の数年間だけ貸したい場合や、将来ご家族が住む予定がある場合に有効な契約といえるでしょう。
ただし、借主側から見れば住み続けられない可能性があるため、普通借家契約の賃貸物件より敬遠される傾向にあります。
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まとめ
家を貸す際の賃料査定では、まず簡易査定でおおまかな相場をつかみ、詳細査定で実際の状態を踏まえた正確な賃料を把握することが大切です。
査定額は、近隣の成約事例、築年数や設備の状態、立地条件など複数の要素が影響するため、どの根拠に基づいて金額が算出されたのか必ず確認しましょう。
また、自主管理・管理委託・サブリースのように賃貸方法によって必要な手間や収益性が変わるため、ご自身の目的やライフスタイルに合った契約形態を選ぶことが、無理なく安定した賃貸経営につながります。
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株式会社しとうホームズ
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