不動産を売却したあと、必要になる手続きのひとつが「確定申告」です。
すべてのケースで申告が必要とは限りませんが、申告を忘れてしまったり、必要なのにおこなわなかったりすると、税務署から指摘され、延滞税や加算税が発生するリスクもあります。
この記事では、確定申告が不要なケースの見分け方、申告を忘れてしまった場合の対応、適用できる特例について解説します。
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目次
不動産売却後の確定申告が必要か不要かを確認する方法
不動産売却後の確定申告はすべてのケースで必要とは限らず、内容によっては不要となるケースもあります。
はじめに、確定申告が必要かどうか確認する方法から確認しておきましょう。
確定申告とは
確定申告とは、1年間に得たすべての所得を税務署に申告し、それに応じた税金を納める手続きのことです。
会社員の場合、通常は勤務先が年末調整を通じて所得税を処理しているため、個人で申告する必要はありません。
しかし、不動産を売却して所得が発生した場合は、年末調整の対象外となるため、個人での確定申告が必要になります。
申告は、不動産がある地域を管轄する税務署の窓口や、国税庁のWebサイト（e-Tax）からおこないます。
時間が取れない方や申告内容に不安がある方は、費用が発生するものの、税理士に依頼するのも一つの手です。
納税は税務署のほか、金融機関でも手続き可能です。
確定申告の受付期間は、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日ですが、年度によって若干の変更があるため、国税庁の最新情報を確認しておきましょう。
確定申告が必要になるケース
不動産売却で確定申告が必要になるのは、基本的に「譲渡所得」が発生した場合です。
譲渡所得とは、売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた金額のことを指します。
●取得費：購入代金や仲介手数料、登記費用など、取得時にかかった費用
●譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料、印紙税、測量費など
譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）
この譲渡所得がプラスとなった場合には、譲渡所得税が課税されるため、確定申告をおこなう必要があります。
確定申告が原則として不要なケース
譲渡所得がマイナスになる、つまり売却によって損失が出た場合には、税金が発生しないため原則として確定申告は不要です。
ただし、損失が出た場合でも、確定申告をすることで「損益通算」や「繰越控除」といった特例を活用でき、他の所得から控除することによって所得税の還付を受けられる可能性があります。
このように、申告が不要なケースでも、あえて申告をすることで節税につながる場合があるため、自身の状況をよく確認して判断することが重要です。
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不要と勘違いしてしまった！不動産売却後の確定申告を忘れた場合のリスクとは
不動産を売却した場合の確定申告期間は、売却した翌年の2月16日から約1か月間です。
売却のタイミングによっては確定申告まで1年以上の期間が空くため、「申告が必要だったことを忘れていた」というケースは少なくありません。
また、「自分には申告が不要だ」と誤認し、本来であれば必要なはずの申告を怠ってしまうケースもあるでしょう。
確定申告を忘れた、または不要だと勘違いしていた場合、どのようなリスクがあるのでしょうか。
ここからは、不動産売却後の確定申告を怠った場合のリスクについて解説します。
リスク1：金融機関からの融資が受けられなくなる
事業を営んでいる方にとって、確定申告をしていないことは信用問題につながります。
確定申告が未実施だと、正確な決算書が作成できません。
その結果、金融機関からの融資が受けられない、もしくはすでに受けている融資が見直されるリスクがあります。
融資審査では申告書や納税状況が重視されるため、とくに事業を営んでいる方は確定申告を忘れないようにご注意ください。
リスク2：無申告加算税が発生する
確定申告を期限までに提出しなかった場合、「無申告」とみなされ、無申告加算税が課されます。
税率は課税対象額50万円まで15％、50万円を超える部分は20％です。
譲渡所得の金額が大きい場合は、加算税の負担も大きくなります。
万が一、期限内の納税が難しい状況でも、申告だけは済ませることで無申告状態を避けることができます。
リスク3：延滞税が発生する
申告は済ませていても、納税が遅れた場合には延滞税が課されます。
延滞税の税率の上限は、納期限から2か月以内まで約7％、納期限から2か月超えでは14％です。
納税額が100万円だった場合、2か月以内の延滞であれば約7万円、2か月を超えた場合には最大で14万円の延滞税が追加で発生することになります。
延滞期間が長引くほど税率が上がるため、延滞に気づいた時点で早急に対応することが重要です。
ただし、実際の延滞税率は、市中金利に連動して毎年見直されており、ここ何年もこの上限税率が適用されたことはありません。
申告を忘れてしまった場合の対処法
確定申告を忘れてしまった場合でも、以下の条件に該当する場合は、ペナルティを回避または軽減できる可能性があります。
●申告期限から1か月以内に自主的に申告した場合
●申告の意思があったと認められる事情がある場合
申告をしないまま放置していると、後日、税務署から「譲渡所得の申告についてのお尋ね」という通知が届くことがあります。
これは事実上の警告文であり、放置すると本格的な調査や追徴課税につながるリスクもあるため、通知が届いた場合は速やかに内容を確認し、対応することが大切です。
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確定申告が不要なケースでも要確認！不動産売却時の特例とは
不動産の売却にあたっては、確定申告をおこなうことで適用できる税制上の特例がいくつか用意されています。
売却損が出た場合でも、「税金がかからないから申告は不要」と判断せず、利用可能な特例の有無を確認することが重要です。
以下に代表的な特例を紹介します。
特例1：3,000万円特別控除
この特例は、マイホームを売却した場合に譲渡所得から最大3,000万円までを控除できる制度です。
不動産の所有期間に関係なく適用可能ですが、売却した物件が居住用であることや、売主と買主が親子・夫婦などの特別な関係にないことなど、一定の要件を満たす必要があります。
この特例を適用すれば、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税が発生しません。
ただし、確定申告をおこなわなければ特例は適用されないため、利益が出ていない場合でも申告は忘れずにおこないましょう。
特例2：軽減税率の適用
売却年の1月1日時点で、マイホームを10年以上所有していた場合には、「居住用財産の軽減税率の特例」が適用されます。
この制度では、3,000万円特別控除と併用が可能で、控除後の譲渡所得に対して通常よりも低い税率が適用される仕組みです。
長期保有したマイホームの売却時には、税負担を大きく軽減できる可能性があるため、該当するかどうかを必ず確認しましょう。
特例3：譲渡損失の損益通算・繰越控除
自宅を売却して買い換える際に譲渡損失が発生した場合には、その損失額を給与所得など他の所得から差し引くことができる「損益通算」の特例が利用できます。
さらに、1年で控除しきれない損失については、翌年以降3年間にわたって繰り越して控除することも可能です。
この特例も確定申告を通じて適用する必要があるため、「損をしたから申告しなくてもよい」と思い込まず、むしろ節税のチャンスとして前向きに申告を検討しましょう。
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まとめ
不動産を売却した際には、「確定申告は不要だ」と早急に判断しないことが大切です。
たとえ譲渡所得がマイナスとなった場合でも、税制上の特例を活用できる可能性があります。
申告することで節税につながるケースもあるため、まずは制度の適用可否を確認しましょう。
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株式会社しとうホームズ
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