今となっては誰も住んでいない実家など、思い出の詰まった不動産を手放さなくてはならないことがあります。
古い不動産には、いくつもの不具合が生じていることがほとんどです。
不具合の数を目の当たりにして、修繕費はいくらかかるのだろうと頭を抱えている方もいることでしょう。
この記事では、そのようなケースにおすすめの「現状渡し」について解説します。
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不動産売却における現状渡しとは？
売却前の中古住宅には、雨漏りや建物内外の汚れ、設備の破損といった不具合（瑕疵）が生じています。
基本的には、これらはすべて売主が対処し、内外をきれいにしたうえで、買主に引き渡さなくてはなりません。
しかし、築年数が古い実家や管理されていない空き家などは、瑕疵があまりにも多い可能性があります。
このような不動産は高値では取引されにくいこともあり、修繕費が売買価格を上回って赤字になるケースが珍しくありません。
不動産売却における現状渡しとは、本来なら売主が修繕しなくてはならない瑕疵をそのままにして、不動産を買主に引き渡すことをいいます。
瑕疵の多い、古い不動産の売買などでよく選択される引き渡し方法です。
現状渡しの種類
現状渡しには、買主が個人のケースと不動産会社のケースの2種類があります。
買主が個人のケースは、不動産会社が買主を見つけ、その買主から現状渡しの許可を取る流れです。
一方、不動産会社が買主となる「買取」と呼ばれる売却方法で、現状渡しがおこなわれることもあります。
現状渡しを選ぶと契約不適合責任はどうなる？
ほかの商品の売買と同様に、不動産売買でも契約不適合責任が生じます。
契約不適合責任とは、契約書に記されている内容と、実際に引き渡された品物の種類・品質・数などが異なるときに、売主が負わなくてはならない責任のことです。
不十分な部分を補填しなくてはならないだけでなく、補填や修繕が難しい場合は、契約解除や損害賠償請求を受けることもあります。
現状渡しでも、契約不適合責任は適用されます。
現状渡しに買主が同意したとしても、契約不適合責任が免責になるわけではありません。
現状渡しを選ぶと告知義務はどうなる？
契約不適合責任と似たものに、告知義務があります。
不動産売買における告知義務とは、不動産に生じている瑕疵や過去の修繕歴などを、買主に伝える義務のことです。
告知義務が生じる「瑕疵」は多岐にわたり、不動産や設備の不具合（物理的瑕疵）のほか、精神的瑕疵や環境的瑕疵も含まれます。
引き渡す不動産の状況を正確に契約書に記載するためには、売主による嘘偽りのない告知が不可欠です。
そのため、現状渡しを選択する場合でも、告知義務は生じます。
売主が不具合を知っていながら隠して売却すると告知義務違反に該当し、責任を負わなくてはなりません。
現状渡しでは売却前に修繕をしないため、一般的な不動産売却以上に瑕疵をしっかりと探し、買主に告知して了承を得たうえで、契約書に記載する必要があります。
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不動産売却で現状渡しをおこなうメリットとは
不動産売却で現状渡しをおこなうと、売主・買主双方にメリットがあります。
売主のメリット
売主の主なメリットは、次の3つです。
修繕の手間や費用がかからない
瑕疵の修繕には、多くの手間や費用がかかります。
瑕疵の多い不動産であれば、修繕工事が長期にわたり、修繕費も数百万円以上に膨れ上がってしまうでしょう。
修繕費を回収できるほど高値で売却できるのは、まれなケースです。
現状渡しであれば修繕せずに引き渡しができるため、修繕の手間や費用がかかりません。
スピーディーに売り出せる
売却前に修繕する場合は、業者選びや工事のスケジュール調整などにも時間がかかります。
売却前の修繕を省けるということは、売却の準備期間を短縮できるということです。
現状渡しを選択すると、売却に関する手続きや準備がスピーディーに進みます。
急ぎで売却しなくてはならない事情を抱えている方にとって、現状渡しは大きなメリットがあるでしょう。
買取では契約不適合責任が免除される
先ほど現状渡しと契約不適合責任の関係についてご説明しましたが、「買取」を利用する場合は契約不適合責任が免責となることがほとんどです。
修繕の手間や費用をかけず、瑕疵の見落としを心配する必要もない状態で、不動産売買をおこなえるでしょう。
買主のメリット
買主の主なメリットは、次の2つです。
安く購入できる可能性がある
現状渡しを選択すると、瑕疵が残ったままの不動産が引き渡されます。
瑕疵が残っている分、安く購入できる可能性があることが、現状渡しを選択した際に買主が得られるメリットです。
一般的な方法で引き渡される場合、そのような値下げは期待できません。
瑕疵の程度によっては、「わざわざ修繕をしてから引き渡さなくても良い」と思えることもあります。
安く不動産を購入したい方におすすめです。
自分好みにリフォームできる
売主側で瑕疵を修繕する場合、修繕後のデザインには売主の好みが反映されることが一般的です。
買主にとっては「修繕前は好みのデザインだったのに、修繕後のデザインはどうしても好きになれない」ということもあるでしょう。
先ほども解説しましたが、修繕後は瑕疵を理由とした値下げはあまり期待できません。
現状渡しを選択すると、不動産を安く購入し、浮いた費用で買主の好きなように手を加えることができます。
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不動産売却で現状渡しをおこなうデメリットとは
不動産の現状渡しにはさまざまなメリットがある反面、売主・買主双方にデメリットも生じます。
売主のデメリット
売主に生じるデメリットは、次の2つです。
瑕疵に関するトラブルが生じやすい
売主に生じる大きなデメリットは、契約不適合責任により、何らかの対応が必要になるおそれがあることです。
どれだけ慎重に確認したとしても、瑕疵を見落としてしまう可能性があります。
引き渡し後に契約書に書いていない瑕疵が見つかった場合、買主は売主に対し、修繕や減額、損害賠償、契約解除を求めることが可能です。
手間や費用を抑えるために現状渡しを選択したはずが、かえって大きな負担を抱えることになるかもしれません。
売却価格が安くなる
買主のメリットの項で解説したとおり、現状渡しの不動産は瑕疵が残っている分、売却価格が安くなります。
買主から、瑕疵を理由とする値下げ交渉を持ちかけられることもあるでしょう。
ただし価格の安さが買主のメリットとして挙げられるように、安さを重視する買主からの注目を集め、スムーズに売却できる可能性もあります。
買主のデメリット
買主に生じるデメリットは、次の2つです。
引き渡し後すぐに生活できない可能性がある
現状渡しでは修繕をしない分、引き渡しまでの流れをスピーディーに進められます。
しかし瑕疵の内容や程度によっては、そこで生活を始めるまでに時間がかかるかもしれません。
給湯器が壊れている、ひどい雨漏りがある、窓ガラスにひびが入っているなどのケースでは、生活を始める前に修繕をおこなったほうが良いでしょう。
修繕に関する手間や費用がかかる
現状渡しに同意した場合、契約書に記載されている瑕疵の修繕は買主がおこないます。
当初の想像より、修繕費がかさむこともあるでしょう。
購入後に瑕疵が見つかった場合は、売主に連絡をとったり、何らかの対応を求めたりする手間もかかります。
デメリットを解消するためには、購入前に売主の許可を取り、ホームインスペクションを実施すると良いでしょう。
ホームインスペクションとは、専門家による住宅診断のことです。
専門家の調査により不動産の瑕疵を見つけることができますが、その場で修繕をしなくてはならないわけではありません。
修繕にいくらかかるのか、どのような工事が必要なのかといったアドバイスを受けるにとどめることもできます。
現状渡しを選択する場合でも、ホームインスペクションを実施すると購入後の修繕に関する予算が立てやすくなり、おすすめです。
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まとめ
不動産売却における現状渡しとは、瑕疵を修繕せずに不動産を買主に引き渡すことをいいます。
売主にとっては、修繕の費用や手間が省けることが大きなメリットです。
一方で買主には、安く購入できる可能性がある、自分好みに修繕できるといったメリットがあります。
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