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価格査定の仕組みとは?不動産売却で相場や売却価格の調べ方を解説

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価格査定の仕組みとは?不動産売却で相場や売却価格の調べ方を解説

カテゴリ:お役立ち情報(熊本市 不動産)

価格査定の仕組みとは?不動産売却で相場や売却価格の調べ方を解説

不動産の価格は立地条件や築年数など、さまざまな要素によって決まります。
そのため、不動産売却では相場を把握したうえで適切な価格を設定しなければなりません。
そこで、不動産売却で知っておきたい相場の調べ方や査定方法を解説します。

査定前に不動産売却の相場を調べる方法

査定前に不動産売却の相場を調べる方法

不動産売却前に、自分でも取引相場を調べられる方法があります。

レインズ・マーケット・インフォメーション

マンションや一戸建ての不動産売却相場を知りたいときには「レインズ・マーケット・インフォメーション」がおすすめです。
不動産流通機構が運営する「レインズ」は、基本的に不動産会社しか閲覧できません。
しかし、「レインズ・マーケット・インフォメーション」は「レインズ」の掲載内容をもとにして、個人情報を伏せたうえで一般にも情報が公開されています。

土地総合情報システム

「土地総合情報システム」は国土交通省が運営しています。
掲載されている情報は不動産を購入した方へのアンケートに基づいているので、実際の成約価格を調べられるシステムです。
取引内容別に、以下の項目から検索できます。

●宅地
●中古マンション等
●農地
●林地


「レインズ・マーケット・インフォメーション」には掲載されていない、農地や林地の価格相場も調べられるのが特徴です。
なお、建物価格は土地と合算した金額となっています。
そのため、一戸建ての取引相場を知りたいときにはご注意ください。

不動産ポータルサイト

現在売り出し中の価格相場を知りたいときは、不動産ポータルサイトを活用する方法があります。
間取りや築年数などの条件で検索すれば、売却予定の不動産に似た物件の相場を調べられるでしょう。
ただし、実際に売れたときの成約価格とは異なるのでご注意ください。
シミュレーションサイトでも調べられる
不動産ポータルサイトでは、不動産の種類や所在地、面積、築年数などから査定価格をシミュレーションできる場合があります。
AIが自動的に算出したものなので精度は劣りますが、大まかな相場価格を知りたいときに便利です。

地価情報から算出

土地の売却相場を知りたいときには、地価情報から算出する方法もあります。
土地には以下の価格が存在します。

●公示地価
●基準値標準価格
●相続税路線価
●固定資産税評価額
●実勢価格(実際の取引価格)


このうち公示地価は、実勢価格に代用されることが多い価格です。
そして、固定資産税評価額は公示地下の7割程度が一般的です。
このことから、公示地価から土地の売却相場を計算できます。
土地の売却相場=固定資産税評価額÷0.7
固定資産税評価額が1,400万円の土地なら、土地の売却相場は2,000万円です。
2,000万円=1,400万円÷0.7
固定資産税評価額は、毎年送付される納税通知書でご確認ください。

不動産売却の机上査定とは?

不動産売却の机上査定とは?

不動産売却にあたり、具体的な売却価格を調べるためには不動産会社へ価格査定を依頼しましょう。
簡易査定とも呼ばれる机上査定なら、物件の情報のみでおおまかな査定額を算出できます。
早ければ当日中に結果が判明するので、不動産売却するかどうか迷っている段階での利用にもおすすめです。
また、遠方にある不動産を売却したいときにも立ち会い不要な机上査定が有効です。

机上査定の特徴

机上査定に必要な情報には、おもに以下のものがあります。

●物件の所在地や種類(マンション、一戸建て、土地など)
●土地面積・延床面積
●間取り
●築年数


このほか、登記事項証明書などの書類が必要となる場合もあります。
具体的な必要書類は不動産会社へご確認ください。

机上査定の根拠

机上査定では、近隣エリアにおける取引相場や過去の成約事例、公示価格などを根拠にして査定価格を決定します。
そのため、マンションのように取引事例が多い物件であれば机上査定でも精度の高い査定結果を期待できるでしょう。
一方、個別性の高い一戸建てや周辺環境に大きな影響を受ける土地では、査定結果にばらつきが出やすいのでご注意ください。

実績が豊富な不動産会社へ依頼するのがおすすめ

不動産会社によっても、取り扱いを得意とする物件の種類は異なります。
そこで、売りたい物件に類似た不動産の取引実績が豊富な不動産会社へ依頼するのがおすすめです。
不動産売却のためのノウハウがあるので、不動産売却に向けたアドバイスも受けられるでしょう。

不動産売却の訪問査定とは?

不動産売却の訪問査定とは?

より精度の高い売却価格を知りたいときには、不動産会社へ訪問査定を依頼してください。
訪問査定とは、不動産会社の担当者が現地で調査をおこない査定する方法のことです。
データではわからない要素なども考慮した結果を得られるので、一戸建てや土地でも精度の高い査定が可能です。

訪問査定の特徴

訪問査定では、机上査定でも必要な情報にくわえて以下の情報も査定項目に含まれています。

●建物の状態(劣化や損耗の状況など)
●日当たり
●周辺環境(最寄り駅やスーパーマーケット、学校などの距離や街灯の有無)
●近隣住民の情報(ご近所トラブルの有無など)


このほか、マンションであればエントランスや廊下といった共用部分の状態も査定の対象です。
たとえば築年数のわりに建物の状態が良ければ、査定額にも反映することが可能です。

訪問査定に向けた準備

訪問査定では、良い部分だけでなく不具合の有無も確認されます。
そのため、訪問査定当日は屋内外の状態を確認しやすい状態にしておきましょう。
部屋の整理整頓
居住中の不動産売却では、室内に家財道具や荷物が置かれた状態で査定がおこなわれます。
そこで、部屋の整理整頓を済ませておきましょう。
このとき、寝室やクローゼットなどのプライベートゾーンにもチェックが入る点に留意してください。
設備のチェック
不動産売却では、設備に何らかの不具合があれば買主へ告知しなればなりません。
そこで、訪問査定の段階で給湯器などの設備に不具合がないかどうかをチェックしておきましょう。
修繕が必要な場合には、売却前にメンテナンスを済ませておくかどうかも決めておく必要があります。
現状渡しで売却を進めるなら、売却価格から修繕にかかる費用を差し引くなどの対応が必要となるでしょう。
必要書類の準備
より精度の高い査定結果を得るためには、以下のような書類を準備しておくのがおすすめです。

●購入時のパンフレットや設備の仕様書
●各種設計図書
●不動産の周辺環境がわかる鳥瞰図など
●管理組合関連の書類(マンションの場合)


このほか、住民だからこそ知っている情報も共有しておくことが大切です。
たとえば日当たりや雨漏りの有無、近隣住民の雰囲気などがあげられます。
このとき、不動産売却では不利になる情報も隠さずに伝えるようにしましょう。
買主の不利益になる情報を隠したまま不動産売却を進めた場合、成約後に買主がそのことを知れば契約解除や損害賠償を請求される可能性があるのでご注意ください。

気を付けたいポイント

査定結果が出たら、金額の根拠を確認することをおすすめします。
売り出し価格の決定権は売主にあるものの、相場より高すぎれば買主は見つかりません。
現実的に売れる金額かどうかは査定価格を参考にすることになるので、なぜその金額になったのかがわかれば適切な価格で売却活動を始められるためです。
あわせて、販売方法や方針についても確認すると良いでしょう。
たとえばファミリーなど若い世帯をターゲットにしたいならインターネット広告に力を入れるのが効果的です。
年齢が高い層や、すでにそのエリアに住んでいる方を対象にするなら、ポスティングチラシによる宣伝が向いています。
どのような方針を取るのかによっても売却活動は変化するので、売却したい不動産に合ったスタイルかどうかを確認しましょう。

まとめ

不動産売却で知っておきたい価格査定について解説しました。
目安の価格を知りたいときには机上査定が適しています。
訪問査定はより精度の高い結果が得られるので、それぞれの特徴を踏まえながら不動産売却を進めていきましょう。


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