不動産の売却を検討している方のなかには、不動産査定書がなにか気になっている方がいるのではないでしょうか。
初めての不動産売却で査定書の見方がわからない方も多いでしょう。
こちらの記事では、不動産査定書の見方や見るべきポイントについて解説します。
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不動産査定書とはなにか
不動産を売るときは、専門家の査定を受けるケースが一般的で、算出された価格の根拠などの査定結果が記載された書類を不動産査定書といいます。
査定書は2種類あり、1つは不動産会社による不動産査定書で、売却が目的の売主が不動産会社に依頼したときの査定書です。
不動産会社による査定書の作成にかかる時間は不動産会社によりますが、一般的には数日から1週間程度が目安です。
法的な制限などはなく、書類の形式や書類に記載する内容は査定を依頼する物件や、不動産会社によって違いがあります。
作成される不動産査定書は無料でおもに売り出し価格などを決めるために利用され、目的が売却に限られるため、売主以外の利用は禁じられています。
また、離婚時の財産分与や相続時の遺産分割などで裁判所などの公的な場で提出しなければならない場合は、利用できません。
もう1つの不動産査定書は、不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書です。
不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書とは、査定の専門家である不動産鑑定士に対して査定の依頼をしたときに作成されます。
書類が作成されるまでに約20万円〜約30万円の手数料がかかり、査定書を受け取るまでに1週間以上かかるケースが多いです。
不動産の査定方法は原価法や取引事例比較法、収益還元法などを用いて算出されています。
不動産会社が作成した査定書には法的な制限はありませんが、査定の専門家である不動産鑑定士による査定は、国土交通省の鑑定評価基準に則った査定がおこなわれます。
査定の専門家である不動産鑑定士が作成した査定書は、通常の不動産会社が作成したものより正確な資料となり、裁判などの資料としても使用が可能です。
不動産の査定を依頼する際は、不動産鑑定士に依頼をして価格や物件の評価の根拠を比較しましょう。
異なる視点からの査定を確認すると、物件の正確な価値が把握できます。
また、不動産市場は常日頃から変動するため、査定書には有効期限が設定されており、3か月〜半年ほど有効とされています。
物件の基本的な情報の再確認も重要で、物件の所在地や土地面積などが正確に記載されているかどうかを確認しましょう。
築年数や間取り、構造なども確認しておく必要があり、誤りがあった場合は査定価格も変わるため注意が必要です。
ほかにも、査定の際に使用された比較物件が適切であるかどうかの確認も重要です。
周辺地域の類似物件で、査定を依頼した物件に条件が類似したものが比較対象にされているかどうか確認しましょう。
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不動産査定書の見方とは
不動産査定書には以下の項目が記載されています。
●査定物件の情報
●査定エリア周辺の成約・売り出し事例
●査定担当者のコメント
●予想手取り額
それぞれの項目を把握して査定書の見方を確認しましょう。
査定物件の情報
査定物件の情報は、マンション全体の情報と専有部分の情報に分けて記載されています。
マンション全体の情報とは物件名や物件の所在地、築年数や構造などで専有部分とは、部屋番号や専有面積などを指します。
査定エリア周辺の成約・売り出し事例
査定書には、査定エリア周辺の成約事例や売り出し事例が記載されており、一般的に地図にプロットする形式で表示されるものです。
査定を実施する際は、比較事例法を活用するため、記載される成約事例や売り出し事例と比較して査定価格が算出されます。
成約事例や売り出し事例は、売主が不動産の相場を知れる情報が記載されているため、周辺の物件価格がどれくらいか確認しておきましょう。
また、比較事例法をもとに計算された物件の査定価格も記載されており、実際の査定書には成約予想価格や売り出し推奨価格といった表現で記載されているケースが多いです。
成約予想価格とは、物件を売り出した際に、おおよそこれくらいの価格で成約が見込めると予想した価格です。
成約予想価格は金額を特定せず、価格に幅を設けて記載されるケースが多く、価格幅は価格の価格の中央値から約5％が目安となります。
一方、売り出し推奨価格とは、実際に市場に売り出す際に不動産会社が推奨する売り出し価格を指します。
やむを得ない事情によって、早期に売却しなければならない場合を除くと、売り出し推奨価格は成約予想価格より高めに設定されるケースが多いです。
不動産市場が好調な時期であれば、相場価格より高めに値段を設定して売りに出しても、買い手の需要が強いため物件が売りやすくなるでしょう。
査定担当者のコメント
担当者のコメントは査定書に記載されている内容のなかでも、とくに重要な部分です。
記載されている内容が曖昧だったり、文章が説得力に欠けていたりする場合、算出された査定価格に疑問を持つ必要があります。
不動産会社の担当者と面会しない場合、査定報告書のやりとりのみになるため、査定書に記載されている内容がすべてになるので意識して記載内容を確認しましょう。
売却スケジュール
不動産会社に売却の依頼をしたときに、どのようなスケジュールで物件の売却を進めるのかが査定書に記載されています。
媒介契約から引渡しまでの流れが記載され、売却の時期によっては、スケジュールは依頼先を決める判断のポイントにもなるでしょう。
予想手取り額
査定書には、売却によって予想される手取り額が記載されている場合もあります。
おおよその手取り額がわかっていると、資金計画が立てやすくなります。
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不動産査定書で見るべきポイントとは
不動産査定書の見るべきポイントを以下で確認しましょう。
総額を比較する
複数の不動産会社から査定書を受け取った場合、価格にばらつきがあるため、総額を比較してください。
高めの価格の確認だけではなく、低めの価格も確認しておきましょう。
また、価格が高すぎるものでなければ、高い査定額を提示している不動産会社を選ぶのがおすすめです。
流通性比率
流通性比率とは物件の売りやすさの指標で、1が基準となって1からマイナスになると売りにくく、1よりプラスの場合は売りやすくなります。
流通性比率の根拠を参考に、不動産会社が市場をどう捉えているかどうか、物件がどのように売れるかどうかの考えがわかるでしょう。
査定書の見やすさ
査定書のわかりやすさ、見やすさは不動産会社の集客に直結します。
不動産会社は、物件情報をインターネットやチラシを通じて買い手を探しますが、査定書が見づらい不動産会社に依頼した場合はチラシにも期待できないでしょう。
査定書のデザインがよくなかったり、書体がバラバラだったりするような不動産会社は、集客力を疑うほうが懸命です。
コメントや評価の書き方
査定価格の根拠がわかりやすく記載されているかどうか、評価されたポイントや評価されなかったポイントは明確かなど、担当者のコメント内容を確認してください。
査定の依頼者は素人なため、プロである不動産会社にわかりやすく伝えてもらう必要があります。
査定書に記載されたコメントや評価がわかりやすければ、不明な点があった場合の対応なども期待できるでしょう。
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まとめ
不動産の売却を考えている場合、売却前にかならず査定があるため、査定書の見方は重要です。
査定書に関して不明な点があれば、専門家である不動産鑑定士や不動産会社に相談しましょう。
査定書の見方や見るべきポイントを把握し、不動産の売却につなげてください。
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