不動産の売却を検討している方は、所有する物件がだいたいいくらくらいで売れるかお考えでしょう。
売却をするなら、できるかぎり高い金額で売りたいものです。
こちらの記事では、不動産売却時の査定価格・売り出し価格・成約価格について解説します。
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不動産の査定価格とは
査定価格とは不動産会社が物件を査定し、3か月程度で成約にいたると思われる金額を、一定のデータや現地調査をおこない設定するものです。
一戸建てやマンション、土地などの不動産を売るときは、いくらくらいの金額で売れるかの売り出し価格を決める必要があります。
査定価格は、できるかぎり高く売りたいけれど、価格設定が高すぎると売れないなどの懸念があるときに参考になる価格です。
査定の方法には、簡易査定と詳細査定の2種類の方法があります。
それぞれの査定方法の特徴を解説します。
簡易査定の特徴
簡易査定とは、対象の不動産を外面的な数値や情報から算出する金額です。
物件を訪問せずに、過去の売買情報や周辺の売り出し情報から、不動産の査定価格を導く方法です。
査定対象の不動産に似たような物件の過去におこなわれた取引記録や、周辺の不動産価格帯、不動産市場の動向などを参考にします。
また、査定にかかる時間が短いのが簡易査定の特徴です。
なお、簡易査定で算出される価格は物件のデータに基づいたものになるため、実際に不動産会社に物件を確認してもらうわけではありません。
査定の精度は詳細査定のほうが高いですが、一度気軽に物件を査定してみたい方にとって簡易査定はおすすめです。
詳細査定の特徴
詳細査定は、不動産会社が現地調査をおこない細かな結果を反映した金額です。
詳細査定では、敷地・建物・設備・管理・インフラの状態や周辺の環境、物件に面している道路の幅などの調査がおこなわれます。
状況を把握するために詳細査定でおこなわれる現地調査には、物件の図面や登記簿謄本、敷地の図面などの書類が必要になります。
詳細査定は物件の状態を細かく調査するため、簡易査定と比べると時間や手間がかかりますが、簡易査定より精度が高い査定価格の算出が可能です。
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不動産の売り出し価格とは
売り出し価格とは、不動産会社が算出した査定価格を参考にして、周辺地域における物件の売り出し状況を見ながら決める最終的な物件の金額です。
売主が希望する金額や事情を尊重しつつ、あくまで売主が価格を決めるため、査定価格で物件を売り出す必要はありません。
売主は物件への愛着や思い入れがあって、相場よりも高く売りたいと考えがちですが、その場合は物件が売れる相場を重視する不動産会社と意見が異なる場合があります。
また、相場の価格以上の売り出し価格を設定すると、売却までに時間がかかってしまい、結局査定価格を下回る金額でしか売れない可能性もあります。
高望みして売り出し価格を高くしすぎると、適切な相場で売れる機会を逃してしまうでしょう。
物件の住み替えですでに新しい物件の引渡し時期が決まっていて、売却期限が迫っているときは、不動産会社の査定価格に近い金額で売却を検討するのが安全です。
一方、売却までの期間にこだわりがない場合、金額を高く設定しておき、購入希望者の反応を見ながら価格を徐々に下げる方法もあります。
売り出し価格を決めるときは、適切な上限価格と下限価格の設定を意識する必要があります。
上限価格とは、売主が希望する物件の売却価格です。
上限価格は売主が自由に決められますが、不動産会社が算出した価格と上限価格が離れすぎていると、物件が売れにくくなる可能性があります。
もし、不動産会社が算出した査定価格に疑問がある場合、算出した不動産の担当者に査定価格を導き出した根拠や算出した方法を確認するのがおすすめです。
一方、下限価格とは、売主が売却に合意が可能な最終的な価格です。
売り出し価格を低めに設定すると早期の売却が期待できますが、早く売りたいからと価格を下げすぎると利益が出ず、理想の売却ができない可能性があります。
とくに、住み替えの際におこなう不動産売却の場合は、下限価格の設定を慎重におこなう必要があるため注意が必要です。
また、住宅ローンの残債がある方にとっては売却で得た利益でローンの完済ができるかどうかが、売却の判断基準になります。
さらに、住宅ローンを完済していた場合でも、売却で得た金額を新しい物件の購入に充てようとするときは、下限価格の設定が重要なため慎重に価格を設定しましょう。
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不動産の成約価格とは
成約価格とは、建物や土地などの不動産売買時に、売主と買主が最終的に合意した売買契約時の価格です。
土地や中古物件の売買は、買主が売主に対して購入を申し込む際に、買主側が希望する金額を提示します。
提示された金額を売主側が検討し、双方が合意した場合に、成約価格で契約をするのが一般的な流れです。
不動産を売る際は、不動産会社に価格の査定をしてもらいますが、売り出し価格を参考にするのではなく成約価格が参考にされます。
物件の宣伝広告を出し、不動産を売り出した場合、広告に記載されている金額で買主が購入すれば成約価格と売り出し価格が一致します。
しかし、実際は成約価格と売り出し価格が一致しない場合がほとんどです。
売り出し価格は、売主が買主に対して希望する売却価格であり、最終的に売買契約が成立するときは異なる金額になります。
売買契約を成立させるためには、売主と買主の間で合意が必要なため、買主が金額に納得しないときは物件の価格を下げざるを得ない状況になることも珍しくありません。
買主はできるかぎり安く物件を買いたいと考えるため、購入の相談をするときに価格の交渉を前提としている場合が多いです。
一定の価格以下なら購入しようと考えていたり、端数を切り捨ててもらおうとしたりするケースはよくあります。
結果的に、成約価格が売り出し価格よりも下がる傾向があり、売主が想定していたとおりの金額で物件が売れるケースはほとんどありません。
少なくとも希望の価格で物件を売りたいと具体的な目標金額を持っている場合、念入りに準備をする必要があります。
あらかじめ相場の情報を確認したうえで、適切な価格設定ができると、成約価格と売り出し価格の乖離率を下げられます。
売主が売りたいと考えている不動産があるエリアで、類似した売り出し中の物件がどれくらいの金額で売り出されているかは、不動産のサイトなどで確認が可能です。
しかし、不動産サイトに掲載された価格は売り出し価格が掲載されているため、相場と一致しているとは限りません。
重要なポイントは、実際に売買がおこなわれた際に、物件がいくらで取引されたかの確認です。
国土交通省が運営しているレインズを確認すると、過去におこなわれたマンションや戸建住宅などの売買取引の詳しいデータが検索できます。
レインズは物件の立地情報だけではなく、土地の面積や物件の面積、築年数や間取りなども考慮していくらで取引がおこなわれたのかを調べられます。
情報を精査し、総合的に判断すると所有する物件がいくらで売却できるか推察できるでしょう。
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まとめ
不動産を売る際は、不動産会社の査定価格を参考にしつつ、適切な価格を売主が設定する必要があります。
適切な売却をするには、相場を把握したうえで、売り出し価格を設定しなければなりません。
価格設定に注意しながら、自分が納得のいく金額で不動産売却につなげてください。
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