不動産売却時には、仲介手数料や測量費といった諸費用のほか、印紙税や抵当権抹消費用などの税金も発生します。
また利益が出た場合は譲渡所得税も課税されますが、特例を活用して税負担を抑えることが可能です。
そこで今回は、不動産売却時にかかる税金の種類と譲渡所得税の基礎知識に加えて、節税するためのコツについても解説します。
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不動産売却にかかる税金の種類
土地や建物を売却した際に、必ず発生するのが印紙税です。
その他、状況によっては譲渡所得税や登録免許税も課税されます。
なかでも譲渡所得税は金額が大きくなりやすいため、事前に目安を把握しておくことが大切です。
売買契約書にかかる税金（印紙税）
印紙税は不動産売買契約書を作成する際に課される税金です。
契約書に記載された金額に応じて印紙税額が決まり、収入印紙を貼付して納付します。
そして、令和6年3月31日までに作成された売買契約書には、以下の軽減措置が適用されます。
●500万円を超え、1,000万円以下：本則1万円／軽減後5,000円
●1,000万円を超え、5,000万円以下：本則2万円／軽減後1万円
●5,000万円を超え、1億円以下：本則6万円／軽減後3万円
なお、印紙税の税額や軽減措置の適用期間は変更される場合があります。
そのため、契約書の作成前に国税庁の公式サイトで最新情報をご確認ください。
売却益に課される税金（譲渡所得税）
譲渡所得税とは、所得税と住民税を合わせた呼び方で、不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合に課される税金です。
利益とは「売却価格－取得費－譲渡費用」で算出される金額を指し、売却代金の全額が対象となるわけではありません。
そして譲渡所得税の特徴は、不動産の所有期間によって税率が異なる点です。
基本的には、所有期間が長いほど税率は低くなります。
抵当権抹消にかかる税金（登録免許税）
不動産を売却する際、住宅ローンの抵当権が残っている場合は、抵当権の抹消登記が必要です。
抵当権とは、金融機関などが貸したお金を確実に回収するため、不動産を担保として設定する権利です。
万が一、ローンの返済が滞った場合には、金融機関がその不動産を競売にかけ、貸付金の回収に充てることができます。
そして、不動産売却時には住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要がありますが、その際にかかるのが登録免許税です。
抵当権抹消の登録免許税は、1物件あたり1,000円と比較的少額です。
ただし、司法書士に手続きを依頼する場合は、別途1万～3万円程度の報酬が発生します。
なお、売却により所有権移転をおこなう買主側にも登録免許税がかかりますが、売主が負担することは原則としてありません。
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不動産売却にかかる税金のひとつ「譲渡所得税」の計算方法
先述のとおり、不動産売却時にかかる税金の中でも金額が大きくなりやすいのが譲渡所得税です。
資金不足を防ぐためにも、譲渡所得税の計算方法を理解し、税額の目安を把握しておきましょう。
計算方法① 譲渡所得を求める
譲渡所得税は譲渡所得（売却益）に課される税金です。
そのため、税額を知るには最初に譲渡所得を求める必要があります。
譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費とは、不動産を購入した際に要した費用で、購入代金や建築費用、仲介手数料などが該当します。
一方、譲渡費用とは、不動産を売却した際に要した費用で、契約書に貼付する印紙税や建物の解体費用などが含まれます。
なお、取得費には建物の購入代金も含まれますが、購入時の価格を全額そのまま計上できるわけではありません。
建物は時間の経過とともに劣化し、その価値も減少していくため、不動産売却時に取得費を計算する際には「減価償却」を考慮する必要があります。
たとえば、建物を購入してから20年後に売却する場合、購入時の価格から20年分の価値減少分を差し引かなければなりません。
この差し引く分が「減価償却費」と呼ばれ、以下の式で算出されます。
減価償却費 ＝ 建物取得費 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
ここでの「0.9」は、建物価格のうち90％が減価償却の対象となるという税制上のルールに基づくものです。
また、償却率は建物の構造（木造・鉄筋コンクリート造など）や用途（自宅用か賃貸用か）によって異なります。
詳細は国税庁の公式サイトに記載されているため、事前に確認しておくと良いでしょう。
計算方法② 譲渡所得から特別控除額を差し引く
次に、特例を利用できる場合は、その控除額を譲渡所得から差し引きます。
不動産を売却する際には、税負担を軽減するための特例制度がいくつか用意されています。
具体的な特例の内容については後ほど詳しく解説しますので、ご自身が該当する制度がないか必ず確認しておきましょう。
なお、この段階で譲渡所得がゼロまたはマイナスとなった場合は、譲渡所得税は課税されません。
計算方法③ 税率をかける
最後に、算出した譲渡所得に税率をかけることで納税額を求めることができます。
税率は不動産の所有期間によって異なり、5年以下の短期所有であれば約39.63％、5年超の長期所有であれば約20.315％です。
ここで注意すべきは、所有期間の起算点が「売却した年の1月1日現在」で判断されるという点です。
たとえば、自宅を2015年6月に購入して2020年7月に売却した場合、2020年1月1日時点では5年未満なので短期譲渡所得として扱われます。
ちょうど5年目を迎えるような場合には、売却時期を慎重に見極めることが重要です。
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不動産売却にかかる税金を節税する方法
最後に、節税のコツとして不動産売却時に利用できる特例について解説します。
特例を利用できない場合の対処法についても触れますので参考にしてください。
特例を利用する方法
不動産を売却する際には、税負担を軽減できる特例制度がいくつか用意されています。
なかでも代表的なのが、「3,000万円の特別控除」です。
これはマイホームを売却した際、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
そのほかにも、次のような特例があります。
●10年以上保有した場合の軽減税率の特例
●被相続人の居住用不動産（空き家）に関する3,000万円特別控除
●取得費加算の特例
●譲渡損失の損益通算・繰越控除
これらの特例を使えば税負担を軽減できますが、いずれも一定の条件を満たす必要があります。
適用を検討している場合は、事前に国税庁の公式サイトなどで最新の条件を確認しておきましょう。
物件の購入額がわかる書類を用意する
取得費には不動産の購入価格も含まれますが、書類が残っておらず金額が不明な場合もあります。
特に、相続した土地などは購入時の記録が残っていないことも少なくありません。
このような場合は「概算取得費」として売却代金の5％を取得費とみなして計算します。
たとえば3,000万円で売却した場合、150万円が取得費となります。
ただし、課税対象額が大きくなり税負担が重くなる可能性があるため、できる限り購入価格がわかる資料を探すことが大切です。
売却のタイミングを見極める
節税につなげるには、売却のタイミングを見極めることも重要です。
たとえば、物件の所有期間が5年以下だと税率が高いため、あと数か月で5年を超える場合は売却を待つのも一案です。
ただし、3,000万円の特別控除を利用したい場合は、住まなくなってから3年以内に売却する必要があります。
売却を待つことで適用できなくなる可能性もあるため、節税を考慮したい方は弊社に早めにご相談ください。
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まとめ
不動産売却には印紙税や登録免許税、譲渡所得税など状況に応じてさまざまな税金がかかります。
特に譲渡所得税は金額が大きくなりやすいため、計算方法や特例制度を正しく理解し、節税の工夫をすることが重要です。
また、所有期間や売却のタイミング、取得費の確認など、事前準備が税負担を左右します。
条件によっては大幅な軽減も可能なため、売却を検討している方は早めに手続きを進めましょう。
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株式会社しとうホームズ
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