1年を通して、不動産には「売りやすい時期」と「売れにくい時期」があります。
土地の需要と供給の流れを理解したり、税金のかかるタイミングを把握したりするだけで、最小限の出費で高い利益を期待できるでしょう。
本記事では、時期から見る土地を売るタイミングをお伝えしたうえで、譲渡所得から見る売り時期と所有し続ける場合の維持費について解説します。
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土地を売るのに適した時期
一般的に、中古の一戸建てやマンションにおいては、不動産市場の流れによって売れやすさや取引価格が大きく変動するといわれています。
土地に関してはあまり話題にならないものの、繁忙期と呼ばれる時期は存在します。
一般的には「不動産は春と秋に需要が高まる」といわれていますが、土地に限っては市況・自然災害などで変動するものの、3月の取引が大幅に多いです。
3月に続いて取引件数が多いのが2月です。
つまり、新学期・新生活が始まる直前のシーズンに不動産の取引がおこなわれているとわかります。
秋にも需要が高まるといわれているものの、実際に過去の不動産取引のデータを見る限りでは、9月〜11月が繁忙期とはいえません。
秋は人事異動が多いといわれているものの、最近では業種や会社ごとに異動による転勤のタイミングは一致しづらいです。
人事異動による転勤をきっかけに不動産を買う方もいますが、年間を通して特別多いわけではないため、2月・3月の方が売るタイミングには適しているでしょう。
一方で、不動産の取引数が大幅に落ち込む閑散期は、1月と8月といわれています。
年間を通してもっとも取引件数が少ないのが8月で、その次が1月です。
不動産業界では、1月と8月の閑散期を「一八（いっぱち）」と呼び、どんなに営業をかけてもお客さんの数が少なくて成約に至らない時期として知られています。
8月が売れにくい理由は、単純に暑さが原因と考えられています。
土地を見にいくにも、土地付きの中古物件を見にいくにも、何件も内覧をするには精神的にも肉体的にもキツくて敬遠されがちです。
特別な理由がない限りは暑さがやわらいでから、動き出すケースが多いです。
一方で、何かと慌ただしくなりがちな12月〜1月も、仕事や家庭でやらなければならないものが溜まっていれば不動産探しは後回しにされてしまいます。
とはいえ、年の明けた1月から本格的に不動産探しを始める方はたくさんいるため、売主としてはそれまでに売り出しておくべきです。
繁忙期と呼ばれる2月・3月は成約件数の多い時期であるため、買主のほとんどは1月から不動産情報を検索し始めます。
また、土地を売却した際には所有期間に応じて譲渡所得税が変化します。
売却をした年の1月1日を基準に所有期間が5年未満の短期譲渡所得の場合は、5年以上の長期譲渡所得よりも税率が高くなるため、注意が必要です。
さらに譲渡所得の税率を安く抑えたいのであれば、10年超所有する居住用不動産の適用要件を満たしているか確認してみてください。
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譲渡所得税からみる土地を売るタイミング
土地の売却額が取得費と譲渡費費を上回った場合は、譲渡益が出ているため、譲渡益の金額に応じて譲渡所得税と呼ばれる税金が課せられます。
「売却益−取得費−譲渡費」の計算式でマイナスになれば税金が発生しませんが、プラスになれば所有期間に応じて税率が確定します。
ここでいう譲渡費は、不動産会社に支払う仲介手数料・建物の解体費・土地の境界確定費などが対象です。
取得費用が分からない場合は、売却価格の5%に設定される決まりです。
売却が成立した年の1月1日を基準に、5年未満の所有期間の場合は短期譲渡所得・5年以上所有期間がある場合は長期譲渡所得に区分されます。
短期譲渡所得の場合、譲渡所得税率30%・復興所得税率「所得税×2.1%」・住民税率9%で合計39.63%です。
長期譲渡所得の場合、譲渡所得税率15%・復興所得税率「所得税×2.1%」・住民税率5%で合計20.315%です。
所有期間が5年未満か5年以上かによって、税率は約半分になります。
300万円の譲渡益が出たと仮定すると、所有期間が5年以上だと約60万円課せられるのに対して、所有期間が5年未満だと約120万円課せられます。
所有期間の長さによって、税金の負担額が大きく変動しているとわかるでしょう。
相続した不動産に関しては、被相続人の所有期間を相続人が引き継ぎます。
つまり、被相続人が15年所有していた不動産を相続人が引き継いで1年後に売却するのであれば、所有期間は合計16年として認められるため安心です。
居住用として使用していた不動産を売却する場合に限っては、マイホーム取り壊し後、1年以内に売却すると最大3,000万円の控除が受けられます。
3,000万円の控除は大きいため、取得費を大幅に上回る譲渡益を出さない限り、基本的には課税額がゼロになるケースがほとんどです。
マイホームを解体してから土地のみを売却しようと考えているのであれば、特例を適用するためにも解体から1年以内の売却を目指しましょう。
マイホームを解体せずに物件付きの土地として売り出す場合、3年以内に売却できれば、別の3,000万円控除の特例が利用できてお得です。
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土地を売却せずに所有し続ける場合にかかる維持費
特別な理由があって所有している不動産を売却したくない方や、売却したくても購入希望者が現れずに困っている方は多いです。
土地を売却せずに所有し続ける場合、維持費として、固定資産税と都市計画税・草刈りや修繕費などの管理費用・水道と電気料金・火災保険料がかかります。
固定資産税と都市計画税とは、毎年1月1日時点で不動産を所有している個人および法人に対して課せられる税金です。
課税対象者は５月頃に郵送される納税通知書を確認したうえで、期日までに納税をしなければなりません。
固定資産税の金額は「固定資産の評価額（課税標準額）×標準税率（1.4%）」です。
都市計画税の金額は、小規模宅地用地に該当するのか、新築物件なのかによって異なります。
草刈りや修繕費などの管理費用とは、所有している土地を現状維持するための費用です。
遠方に住んでいるのであれば、少しの期間放置するだけで雑草が増えて景観悪化・不法投棄や犯罪現場の温床・悪臭などの近隣トラブルに発展する可能性があります。
あまりにもひどい状態になると自治体から整備要請を受けかねないため、土地の状態に応じて定期的に整備が必要です。
具体的な費用はさまざまですが、草刈り業者の相場は1坪500〜1,500円ほどです。
大きな木が生えている庭などは、伐採・抜根・剪定などの追加費用がかかります。
火災保険料とは、物件に対する保険です。
土地のみを所有しているのであれば基本的に火災保険の加入は必要がありませんが、物件が建っている場合は放火のターゲットになる可能性があります。
家が全焼しただけであれば所有者の損害のみで済みますが、近隣住宅が被害に遭って所有者に過失があると判断された場合は失火責任法によって損害賠償責任が生じます。
万が一のトラブルに備えて保険に加入しておくと、安心です。
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まとめ
土地を売るベストなタイミングは、新生活が始まる前の2〜3月です。
ただし購入希望者は1月から不動産情報をリサーチし始めるため、それまでには不動産会社と媒介契約を結んで販売準備を進めるべきです。
土地の所有期間によって税率が変わるため、所有し続ける維持費と天秤にかけながら最適なタイミングで売却しましょう。
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