所有している賃貸物件の空室がなかなか埋まらず、今後の経営に不安を感じている方もいるでしょう。
空室対策をしっかり講じることで、稼働率の向上や安定した収益の確保が実現できます。
本記事では、第一印象を高める物件づくりから付加価値を生む設備投資、解約防止の運用術まで、実践的な空室対策を解説いたします。
賃貸経営の空室でお悩みの方は、ぜひご参考になさってくださいね。
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第一印象を良くする空室対策
賃貸経営の空室対策を考えるうえで、まずは内見者が玄関前で感じる第一印象を良くすることが欠かせません。
はじめに、写真や共用部の改善を中心に、物件の魅力を最大化する工夫を具体例と数値を交えながら解説していきます。
写真と広告の工夫
室内写真は、自然光が入る午前中に広角レンズで撮影し、彩度と明度を調整して広さと清潔感を強調しましょう。
キャッチコピーには、「高速Wi-Fi」「ペット可」など物件の強みを入れ、ポータルサイトでのクリック率を押し上げます。
物件写真は20枚前後、設備タグは主要なものを15個前後登録する事例があり、情報不足で候補から外れるリスクを減らし、問い合わせ増加につながることがあります。
エントランスや廊下のLED照明を3,000K程度にそろえ、週1回きちんと清掃してほこりを取り除くと内見離脱率が下がるでしょう。
また、撮影後は露出と水平の補正をおこない、歪みを抑えてまっすぐなラインを見せることで、視覚的な信頼感を高められます。
共用部の清潔感の向上
集合ポストをステンレス製に替え、外壁を高圧洗浄でクリーニングすると、築年数の古さが目立ちにくいです。
また、宅配ロッカーや非接触型オートロックを後付けすると、安全性が見えやすくなり、狙える入居者層が広がります。
ホームステージングでは家具を3色以内にまとめ、目線が集まる壁面にアートを飾ると写真映えが向上します。
単身者向けの部屋では、ベッドとデスクを対角線上に置き、作業と生活の動線をはっきり分ければ、快適さと集中力が高まるでしょう。
ホームステージング術
ファミリー向けの部屋では、リビング中央にローテーブルとラグを敷き、団らんのイメージを演出して成約率を上げます。
ステージング費用は1室あたり約5万〜15万円の事例があります。
家賃を1,000円アップした場合、物件条件によっては半年〜1年で回収できるケースもあるでしょう。
また、広告最適化、共用部改善、ステージングを組み合わせれば、内見から申込までの期間がぐっと短くなります。
くわえて、入居者レビューへのリンクを掲載し、管理体制の透明性を示すと心理的ハードルが下がるでしょう。
これらの施策を季節ごとに写真を更新し、清掃頻度を見直せば、第一印象を常に最適化できます。
なお、ステージング後は360度カメラでバーチャルツアーを作成し、遠方の内見希望者にも生活のイメージを示しましょう。
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付加価値を生む設備投資のアイデア
前章では、物件の第一印象や見せ方について述べましたが、実際には設備面での差別化が入居者の決定を左右する場面が多いです。
ここでは、家具家電付きプランやスマートホーム化など、入居者が魅力を感じる最新設備の導入方法について解説いたします。
家具家電付きプラン
家具家電付きプランを導入すると、初期費用を抑えたい単身赴任者や留学生からの問い合わせが増え、契約率が高まります。
冷蔵庫や洗濯機など、備える追加コストは1戸あたり約10万〜25万円の事例があり、家賃を約2,000〜5,000円上げても成約率を維持できる場合があります。
設置費用は12〜18か月で回収できるため、耐用年数の短い家電の交換費用を契約書で明確にし、トラブルを避けることが大切です。
また、退去時のクリーニング費と破損補償の負担割合を定義しておくと、キャッシュフローの計画が立てやすくなるので安心でしょう。
スマートホーム化
スマートロックやIoT照明を導入すると、利便性と防犯性が高まり、競合物件との差別化につながります。
調査では、月額2,000円の追加賃料を許容する層が4割を超え、導入費用は約3万円の事例があり、物件条件により2年以内で導入費を回収できるケースがあります。
また、オンライン内見時に遠隔解錠できる機能は仲介工数を25%削減し、入居者のストレスも減らして成約スピードを上げることが可能です。
さらに、スマートフォンが苦手な入居者にはICカードを用意し、取扱説明書を部屋に置くことで、操作に関するクレームを抑えられるでしょう。
無料Wi-Fiの導入
無料Wi-Fiを導入した事例では、物件検索サイトでの反響が向上する傾向があります。
導入コストは、光回線引込と機器設置で1戸あたり約3万円、月額運用費は800〜1,200円程度に抑えることが可能です。
家賃を1,500円上げ稼働率が90%なら、設備費は3年ほどで回収でき、その後は通信費を差し引いても純増益が続きます。
また、自治体補助金や一括導入割引を使えば、初期費用を約2〜3割削減でき、回収期間も短縮されリスクも軽減されます。
なお、通信事業者と長期契約を結ぶ際は回線速度保証を確認し、障害対応窓口の応答時間も事前にチェックすると安心です。
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賃貸物件の解約を防止する対策
ここまで、空室を埋めるための工夫を解説しましたが、入居者に長く住んでもらう仕組みまで整えることで、稼働率向上が実現します。
最後に、解約防止と稼働率維持のための運用術を3つの視点から整理し、実践できる手順として解説していきます。
定期清掃・設備点検
共用部の日常清掃を週2回、定期清掃を月1回実施することで、清掃頻度が低い物件に比べて更新率が向上する傾向があります。
エレベーターや受水槽の法定点検を計画通りにおこない、不具合を早めに是正することで入居者の安心感が高まるのです。
また、給湯器や換気扇の劣化は築古物件の退去要因上位を占めるため、耐用年数に合わせた計画修繕と部品交換が欠かせません。
点検結果を写真付きレポートで共有すると、管理体制への信頼が強まり、口コミ評価にも良い影響が出るでしょう。
さらに、清掃スタッフや業者の名札を掲示し、作業内容と日時を見える化することで防犯への配慮が伝わり、満足度も向上します。
入居者との対話の強化
入居者専用アプリを導入すると、チャットでの問い合わせや一斉通知、更新手続きがスマホで完了し、利便性が向上します。
既読ステータスやアンケート機能で、要望をリアルタイムに把握し、不具合や騒音トラブルを先手で解決できるでしょう。
問い合わせの急増や家賃遅延を検知した段階でフォローコールをおこなえば、退去の兆しに早期対応できます。
アンケートでは、24時間チャット受付がある物件への更新意向が高まった入居者が55%に達し、効果が裏付けられています。
更新時のインセンティブ
更新時に、5,000円相当のギフトや家賃1か月分割引券を用意すると、空室損失と比べて高い費用対効果が得られます。
家賃8万円の物件で退去による2か月ロスが出ると16万円の損失ですが、1万円のインセンティブで防げば約15万円以上の削減になるでしょう。
インセンティブは更新30日前に案内し、選択式メニューで主体的に選ばせると、ロイヤルティと口コミ評価が高まります。
契約更新時には入居期間に応じた特典を設ければ、長期入居者ほどメリットが高まり、結果として稼働率が安定するでしょう。
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まとめ
物件写真の質向上や共用部の清掃、ホームステージングを組み合わせることで内見時の第一印象が高まり、問い合わせも増えて空室発生を大幅に抑えられます。
家具家電付きやスマートロック、無料Wi-Fiなどへの設備投資は家賃上乗せで数年以内に回収でき、競合物件との差別化に直結します。
定期清掃と設備点検で安心感を高め、アプリ対話と更新インセンティブで満足度を維持すると、長期入居が促進され稼働率が安定するでしょう。
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株式会社しとうホームズ
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