国内における空き家は年々増加傾向にあり、社会問題として取り上げられています。
空き家の管理には手間や費用がかかるため、そのまま放置してしまうのが現状です。
今回は、空き家を放置するデメリットをはじめ、税金の発生有無やおすすめの売却方法をご紹介します。
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空き家を放置するデメリット
空き家を放置する主なデメリットは、以下の3つです。
管理をしたくないからといって放置してしまうと、結果的に高額な費用を負担せざるを得ないケースもあるため、注意しなければなりません。
費用負担や近隣への影響を防ぐためにも、空き家を所有している方は放置するリスクを把握しておきましょう。
デメリット①空き家の老朽化が進む
空き家となる住宅は、築年数が古いケースがほとんどです。
すでに老朽化が始まっているにも関わらず、誰も住まない状態が続いてしまうと、家屋はさらに傷んでしまいます。
カビ・コケの繁殖やシロアリの被害があると、劣化が著しく進み、やがては建物が倒壊するでしょう。
近隣に迷惑をかけるおそれがあるため、空き家は放置せず、しっかりと管理しておく必要があります。
デメリット②犯罪者に狙われる
放置された空き家は、犯罪者に狙われやすいのがデメリットです。
不法侵入や放火などが日常化するリスクがあります。
とくに、築年数の古い木造住宅は燃えやすいため、近隣に延焼する可能性もあるでしょう。
近隣に延焼した場合は、損害賠償を支払わなければならず、高額な費用負担となります。
デメリット③近隣トラブルが起きやすい
放置された空き家は、近隣トラブルが起きやすいので注意が必要です。
近隣トラブルの事例として「ハチや獣の害獣被害」「室内の腐敗臭」「不審者の出入り」などが挙げられます。
しっかりと管理されていない空き家は、近隣住民を不安にさせる要因でもあるため、適切な対処を施さなければなりません。
空き家の状態によっては、近隣エリアの資産価値が下がり、将来的な売却でデメリットが生じるでしょう。
このように、空き家は所有者だけでなく、近隣住民にも多大な影響を与える重要な問題として、捉えておく必要があります。
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放置された空き家には税金がかかるのか
不動産所有時には、固定資産税や都市計画税といった税金の支払いがあるか、確認しておくことが大切です。
固定資産税とは、法人・個人を問わず、毎年1月1日時点での不動産所有者に対して課せられる税金であり、原則としてすべての土地・家屋が対象となります。
そのため、放置された空き家であっても、所有している限り、固定資産税は支払わなければなりません。
一方、都市計画税は、市街化区域内に所在する土地や家屋が課税対象です。
都市計画法で定められている市街化区域内で不動産を所有しているときは、空き家であっても都市計画税を納めなければなりません。
注意点として、空き家を放置して「特定空家」に指定されたケースでは、固定資産税の減税特例が適用されなくなり、税金の負担が重くなります。
以下で、特定空家とはどのようなものか、仕組みや指定されるまでの流れを見ていきましょう。
特定空家とはどのような制度か
特定空家は、そのまま放置すると倒壊の危険性や衛生上の問題、景観を損なうなど、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす可能性のある空き家です。
特定空家に指定された空き家は、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が増額するおそれがあります。
特例が適用されなくなると、固定資産税が最大6倍の額に跳ね上がるので、注意しましょう。
税金の増額を防ぐには、特定空家に指定されないことが重要です。
建物の清掃をはじめ、倒壊の危険性があるときは、早めに修繕をおこなうことをおすすめします。
敷地や建物を適切に管理していれば、特定空家に指定されて、税金が上がる心配はないでしょう。
特例空家に指定されるまでの流れ
特定空家に指定されるには、一定の段階を踏みます。
まず、自治体による空き家の調査がおこなわれ、指定されたときには自治体から「助言・指導」を受けるのが一般的です。
そこで状況が改善されれば、指定は解除されます。
一方、改善がおこなわれないケースでは、勧告がなされ、住宅用地特例の対象から除外されてしまうでしょう。
結果、翌年以降の税金は大幅に増額します。
それでも放置したときには「命令」に切り替わり、罰則の対象です。
罰則の内容は自治体によって異なりますが、50万円以下の罰金となるケースがほとんどでしょう。
最終的には空き家を自治体が取り壊し、取り壊し費用を所有者に請求する「行政代執行」へと移行します。
このようなリスクを背負わないためにも、特定空家に指定されたら、自治体からの指示に従う必要があるでしょう。
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放置された空き家を売却する方法
使い道のない空き家は、そのままにせず売却するのがおすすめです。
空き家の売却方法には「古家付き土地として売る方法」と「更地売却」の2種類あります。
それぞれどのような方法か、メリット・デメリットも含めて確認しておきましょう。
古家付き土地として空き家を売却する方法とは
古家付き土地とは、古家が建った状態で売り出される土地のことです。
現状のまま売却するため、建物の解体費用がかかりません。
費用面での負担を軽くでき、すぐに売却に移りやすくなります。
建物を解体せずに売却に移る分、費用がかからないので、費用をかけたくない方におすすめです。
また、固定資産税を安くできるのも、メリットに挙げられるでしょう。
建物が現存するケースでは、固定資産税の軽減措置特例が適用され、敷地面積における200㎡までの部分を6分の1、200㎡を超えた部分を3分の1に減税できます。
注意点として、価格が相場より安くなる傾向があることは、事前に押さえておきましょう。
古家付き土地として売却すると、解体の費用や手間を買主に託さなければならないため、解体費用分を見込んだ価格設定が求められます。
ケースによっては、更地価格よりも安くなってしまう可能性があるので、状況に合わせて更地売却も検討することが大切です。
空き家を更地売却する方法とは
更地売却とは、空き家を解体して売りに出す方法を指します。
建物を解体して「更地」にしておけば、買主が費用を負担する必要がなく、土地の形や大きさもイメージしやすくなるでしょう。
新築を検討している買主にとっては、大きなメリットになるはずです。
さらに、更地売却は、地中埋没物の確認や土壌調査・地盤調査などが容易な状態になります。
土地の状態をチェックしてから売り出すため、買主の安心感を得やすいのが特徴です。
注意点として、木造住宅では坪単価約3〜5万円の解体費用がかかります。
30坪の住宅であれば、90万円～150万円程度の解体費用を見込んでおかなければなりません。
なお、建物の解体時には、家具などの残置物を残しておくか、業者に回収を依頼するか検討する必要があります。
回収を依頼するケースでは、残置物の回収費用も考慮し、売却戦略を立てることが重要です。
売却でコストをかけてしまうと、最終的な利益が少なくなるおそれがあるので、慎重に計画しなければなりません。
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まとめ
空き家を放置するデメリットには、建物の老朽化や犯罪・近隣トラブルのリスクが挙げられます。
所有している空き家が「特定空家」に指定されると、固定資産税の減税特例が適用されなくなり、翌年以降の税金が増額するので注意が必要です。
使う予定がない空き家は、古家付き土地として売るか、更地売却を検討しましょう。
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