不動産売却時には買主と不動産売買契約書を取り交わしますが、はじめて不動産を売却する方にとっては、その必要性や記載する内容についてよくわからず不安ですよね。
不動産売買契約書は安全な取引をおこなうための重要な書類であるため、理解を深め、安心して取引を進めましょう。
そこで今回は、不動産売買契約書はなぜ必要なのか、重要事項説明書との違いや確認すべきポイントについて解説します。
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不動産売買契約書が必要な理由
まずは、そもそも不動産売買契約書とはなにか、なぜ不動産売却時に必要なのかといった基礎知識から解説します。
不動産売買契約書とは
不動産売買契約書とは、土地や建物といった不動産を売買する際に、売主と買主で取り交わす契約書のことです。
不動産売買契約書には、売買価格や代金の支払い日、不動産の地番、面積、手付金や所有権移転、契約不適合責任に関することなど、取引に必要となる重要な内容が記載されています。
不動産売却は個人でおこなうことも可能ですが、不動産会社の仲介によっておこなうのが一般的です。
その場合、売買契約書は不動産会社が作成します。
契約を結ぶ際には、売主と買主が同席し、双方が売買契約書に署名・押印をして取引が成立します。
そして、当事者が取引の証明にそれぞれ1部ずつ保管する重要な書類なのです。
なぜ不動産売買契約書は必要なのか
そもそも不動産会社の仲介によって売却する場合、宅地建物取引業法により、宅地建物取引業者に対して売買契約書を交付することが義務付けられています。
不動産売買は高額な取引であるため、売主と買主双方の権利や義務を明確にしておかないと、問題が発生した際に大きなトラブルになりかねません。
たとえば、当事者同士の認識の違いや、「言った」「聞いていない」と揉め事になることが少なくないのです。
不動産売買契約書には、取り決めやトラブルに対する対応、取引に関する費用の負担などが明記されています。
つまり、契約内容を明確にし、その証として書面に残すことで、トラブル防止に繋げるのです。
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不動産売買契約書と重要事項説明書の違い
不動産売却時には、売買契約書にくわえ、不動産会社が「重要事項説明書」も交付します。
重要事項説明書とは、不動産取引における重要な事項を記載した書面で、売買契約書と同時に交付することが不動産会社に対して義務付けられています。
重要事項説明は、売買契約を結ぶ当日に、不動産会社が買主と対面しておこなうのが一般的です。
しかし、契約日当日に重要事項説明をおこなうと、スムーズに手続きが進まない可能性があります。
そのため、重要事項説明書を事前に買主に送付して目をとおしてもらい、契約日の前に重要事項説明をおこなうケースも増えています。
また、最近はパソコンやスマートフォンを利用して不動産会社が重要事項説明をおこなう「IT重説」も人気です。
では、不動産売買契約書と重要事項説明書は何が違うのでしょうか。
主な違いは、以下の3つです。
●目的
●役割
●内容
具体的になにが違うのか、順番に解説します。
目的
重要事項説明書を交付する目的は、売買契約を結ぶ前に、物件に関する重要な情報を買主に説明し、取引や条件の内容を理解してもらうことです。
売買契約書は、契約の内容を明確にして取引を確定することを目的としています。
役割
重要事項説明書は、契約を結ぶかどうか判断するための材料としての役割があります。
重要事項説明を受けた際には、買主は重要事項説明書に署名・押印をしますが、これはあくまで確認の意味であり、契約が成立したわけではありません。
その内容に納得がいかない場合はキャンセルすることができます。
売買契約書の役割は契約の成立を証明し、トラブルを防止することです。
なお、売買契約書に署名・押印をしたあとのキャンセルには、違約金が発生する場合があるので注意しましょう。
内容
売買契約書に記載されている内容は、主に売買する物件の情報や取引に関する取り決めなどです。
重要事項説明書は、売買契約書をさらにくわしく説明した内容になっています。
たとえばインフラの整備状況、契約解除、契約不適合責任、損害賠償に関することなど細かい内容が記載されています。
また、一般的な契約書の条項以外に、売主と買主が話し合って決めた取り決めがあれば、売買契約書や重要事項説明書の特約事項に盛り込むことも可能です。
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不動産売買契約書で確認すべきポイント
不動産売買契約書は契約成立の証として、またトラブルを防止するために必要であることを前章で解説しましたが、見慣れない専門用語が並んでおり難しく感じることがあるかと思います。
売買契約書に記載されていることはすべて取引に関する重要な内容ですが、まずは、とくに確認したほうが良いポイントを知り、その部分をしっかり理解することが大切です。
そこで最後に、不動産売買契約書の内容で確認すべきポイントについて解説します。
不動産売買契約書の内容について、以下のようなポイントについてしっかりと理解したうえで契約を結びましょう。
ポイント1：手付解除の期限
不動産売却においては、買主から手付金を受け取って売買契約が成立します。
買主の事情でキャンセルする場合、手付金を放棄すれば契約を解除できます。
売主の事情でキャンセルする場合は、手付金の返還と、手付金と同額を支払わなければなりません。
とはいえ、キャンセルの可能性を抱えたまま取引を進めるのは不安です。
したがって、手付解除ができる期限を設けておくことが大切です。
期限が過ぎたあとにキャンセルになると違約金が発生するため、売主としてもしっかり確認しておく必要があります。
ポイント2：所有権移転の時期
契約を結んだあと、1か月～2か月後に売却代金の決済がおこなわれます。
決済日には、不動産を引渡し、所有権移転登記をおこなうのが一般的です。
売却代金の受け取りや所有権の移転など、金銭や権利に関することはしっかり決めておかないと、あとでトラブルになる可能性があります。
したがって、売買契約書のなかに明記されているか確認しておきましょう。
ポイント3：ローン特約
不動産を購入する方のほとんどが住宅ローンを利用します。
買主は売買契約を結ぶ前に金融機関の仮審査を受けていますが、本審査は売買契約を結んだあとにおこなわれるのが一般的です。
この本審査にとおらなかった場合、買主は住宅ローンを組めないため、契約をキャンセルせざるを得ない状況になります。
そのような場合に備えて、売買契約書にはローン特約をつけることが多いです。
ローン特約とは、住宅ローンの本審査にとおらなかった場合に、無条件で契約を解除できる特約です。
この場合、手付金は買主に返還し、違約金も発生しません。
ローン特約は、買主が契約を結ぶうえでの安心材料となります。
しかし、売主にとってはリスクがあるため、買主が審査にとおらない可能性があるのか、信用できるのかといった見極めが売主には必要です。
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まとめ
不動産を売却するときには、売主と買主が立会い、不動産売買契約書に署名・押印をして取引の成立となります。
売買契約書は、契約が成立したことの証であり、双方で話し合った取り決めを記載することで、トラブルを防止する役割を担っています。
専門的な内容が多く記載されていますが、手付金や所有権移転に関することなど、金銭や権利に関することはとくに確認し、納得したうえで契約を結ぶことが大切です。
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株式会社しとうホームズ
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