不動産は大きなプラスの資産であることがほとんどで、売却をすることが賢い選択となる場合が多いです。
しかし、売却が自分にとって適しているのか、注意すべき点はあるのかなど、気になるポイントが多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産の売却をおこなうメリットとデメリットに加えて、おさえておきたいリスクと対策についても解説します。
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税負担が減る！不動産売却の3つのメリット
相続した空き家の活用予定がない、資金が必要になったなど、不動産売却にいたる理由はさまざまですが、売却によって得られるメリットがいくつかあります。
そのメリットを「現金化」「住宅ローン」「税金」の3つの面から解説します。
まとまった資金を得られる
まず、不動産を売却することで、資産を現金化できるというメリットがあります。
売却代金は、生活費や住み替え資金として使えるだけでなく、借入金の返済などにも充てられるため、状況に応じて柔軟に活用することが可能です。
ただし、売却のタイミングに注意が必要なので、覚えておいたほうが良いでしょう。
というのも、建物は築年数の経過とともに資産価値が下がるのが一般的だからです。
たしかに、人気エリアや再開発が予定されている地域では地価が安定しやすい傾向にありますが、基本的には早めに売却の検討を始めることで、より高く売れるでしょう。
そのほか相続した不動産についても、現金化することでメリットが得られます。
不動産は分割が難しいケースが多く、相続人同士でトラブルになることが多いです。
しかし、売却して現金化しておけば、遺産分割がスムーズに進みやすくなるのです。
住宅ローンを完済できる可能性がある
不動産を売却したことによって得られる資金で、住宅ローンを完済できる可能性があります。
とくに、ローンの残債が家計の負担になっている場合は、売却代金で残りを清算することができれば、経済的に大きなメリットになるでしょう。
そして、完済ができれば、今後のローンの支払いが不要になるため、毎月の支出を軽減できる点も魅力です。
税金や維持費の負担を軽減
不動産を所有していると、毎年固定資産税や都市計画税といった税金の支払いが必要になります。
たとえ住んでいない空き家や使っていない土地であっても、所有している限りは納税義務が生じるため、売却によってこの負担がなくなることは大きなメリットといえるでしょう。
また、税金だけでなく、定期的にかかる維持費も見逃せません。
たとえば、相続した空き家の場合、建物や庭の手入れには維持管理費がかかりますし、劣化が進んでいれば修繕費も発生します。
つまり、売却すれば売却益という収入が得られるだけでなく、所有していることで発生する各種の支出からも解放されるため、トータルで見てもメリットがあるといえるのです。
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時間や費用の見込みも重要！不動産売却のデメリット
不動産を売却することで現金化できたり、固定資産税などの支出負担がなくなったりと、多くのメリットがある一方で、注意しておきたいデメリットもあります。
とくに価値が大きい不動産については、メリットとデメリットの両面をしっかり理解し、自分にとって最適な判断をすることが重要です。
所有権を失うことになる
売却をおこなうと、不動産の所有権は買主に移ります。
そのため、今後その不動産に住むことは当然できなくなり、相続した実家などに思い入れがある場合、心理的な負担を感じることがあるでしょう。
また、売却する不動産が賃貸物件であった場合には、家賃収入が得られなくなります。
とくに、長期的に安定した収益が見込める不動産であれば、売却によって将来的な利益を手放すことにもつながります。
そのため、売却前には維持費や将来の収支のバランスを考慮し、総合的な判断が求められるので、しっかりと検討しましょう。
諸費用も必要
先述したように、不動産を売却すれば、まとまった現金を手に入れることができます。
しかしその一方で、「譲渡費用」として支払わなければならない諸費用が発生する点に注意が必要です。
たとえば、税金では印紙税や譲渡所得税があり、加えて住宅ローンの返済に伴う手数料、仲介手数料、登記に関する費用などがかかります。
一般的には、成約金額のおおよそ3.5％～4％程度が諸費用の目安です。
また、売却前に土地の測量や建物のハウスクリーニングをおこなう場合には、その分の費用も別途必要になります。
そのため、売却の損益を正確に試算する際には、こうした諸費用を忘れずに組み込んでおくことが重要です。
時間を要する場合がある
不動産の売却は、買主が見つかってはじめて成立するため、必ずしも売り出してすぐに成約に至るとは限りません。
不動産によっては、買主が現れるまでに時間がかかるケースがあり、これが売却時のデメリットといえます。
たとえば、スムーズに進む場合でも、成約までにはおおよそ3か月ほどかかるのが一般的です。
さらに、建物の条件や状態に加えて、市場の需要や周辺環境といった要素にも左右されるため、状況によっては半年以上かかることがあります。
とはいえ、売却したい時期や期限があらかじめ決まっている場合は、早めに準備を始めることでこうした時間的なロスを最小限におさえることが可能です。
スケジュールに余裕を持って動くことが、納得のいく売却につなげる大きなポイントになります。
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不動産を売却する際のリスクと対策
不動産売却は金額の大きな取引となるため、事前にリスクを理解し、しっかりと対策を立てておくことが安心して取り組むためのポイントです。
ここでは、売却時に気をつけたい代表的なリスクと、その具体的な対処法をご紹介します。
契約不適合責任には注意が必要
不動産売却において、まず気をつけたいのが「契約不適合責任」です。
これは、2020年4月の民法改正により、従来の瑕疵担保責任に代わって導入された制度になります。
そして、契約不適合責任とは、引き渡した不動産の状態が、契約内容と異なる場合に売主が責任を負うものです。
具体的には、買主から損害賠償や修繕の請求を受けたり、場合によっては契約解除を求められたりするリスクが生じます。
さらに、売主が意図せず気づかなかった欠陥であっても、後から発覚すれば責任の対象となる可能性がありますので十分に注意しましょう。
そんな契約不適合責任ですが、リスクに備えて対策することは可能です。
まずは、不動産の現況をしっかり確認し、もし不具合や欠陥があれば、買主に正直に伝えることが重要です。
そのうえで、売買契約時には「付帯設備表」や「物件状況報告書」を丁寧に作成し、修繕履歴や不具合の有無などを明記しておきましょう。
そのほか契約書においては、不動産の情報を正確に盛り込み、必要に応じて特約を設けることでトラブル回避につながります。
仮に欠陥がある場合でも、買主と合意のうえで進めれば、円滑な取引が可能です。
こうした事前の備えが、売主のリスク軽減に大きく役立ちます。
損失が生じる前に早めの検討を
もうひとつのリスクとして、不動産の価値が下がることによる損失が挙げられます。
たとえば、相続したものの活用予定がない空き家や、収益を生みにくい投資用不動産などを長く所有していると、固定資産税や維持費だけがかかり、かえってマイナスになってしまう可能性があるのです。
また、居住中の物件であっても、公示地価が下がり続けているエリアでは、資産価値の下落により将来的な売却価格も下がるおそれがあります。
このようなリスクのほかに、売却を決意しても、すぐに買主が見つかるとは限らないため、早めに売却の検討を始めることが大切です。
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まとめ
不動産の売却には、まとまった現金が得られることや、毎年の税負担が減るなど、経済面でメリットがあります。
ですが、デメリットもあり、諸費用を忘れずに資金計画を立て、余裕のあるスケジュールで取り組むことに注意しましょう。
とくに、活用していない不動産などは、タイミングを逃さず売却の検討を早めにおこなうことが、損をしない不動産売却のポイントといえます。
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株式会社しとうホームズ
熊本市を中心に合志市、菊陽町、大津町などの複数のエリアの不動産(売買、売却、賃貸、仲介、管理、リフォーム、店舗、収益物件等)を取り扱っております。不動産は暮らしに直結する大切な資産。お客様の安心と満足のために、的確なアドバイスと丁寧な情報提供を心がけております。
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