使われていない空き家を所有していると、固定資産税の負担や老朽化の心配など、維持管理に悩む方も多いでしょう。
そのような空き家を活用する方法のひとつとして、観光地や都市部を中心に「民泊経営」が注目されています。
今回は、空き家を民泊にするメリット・デメリット、始めるための基本的な手順について解説します。
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空き家で民泊を始める方が増えている理由
近年、日本では空き家の増加が深刻な社会問題となっているのをご存じでしょうか。
総務省の調査（令和5年度）によると、全国の空き家数は約900万戸にのぼり、住宅全体の約14％を占めています。
とくに地方部では人口減少や高齢化の影響により、住人のいない住宅が年々増加しています。
放置された空き家は、老朽化による倒壊リスクや治安の悪化を招くこともあり、活用や適切な管理が欠かせません。
こうしたなか、空き家を利活用する手段のひとつとして「民泊」に注目が集まってきているのです。
民泊とは
民泊とは、個人が所有する住宅やマンションの一室、別荘などを有償で他人に貸し出す仕組みです。
近年では、旅行者がホテルではなく「暮らすように滞在できる場所」を求める傾向もあり、民泊が注目を集めています。
貸し出しは、インターネット上の仲介サイトを通じておこなうのが一般的です。
また、最近では個人だけでなく、不動産会社や管理会社が民泊用物件を運営するケースも増えています。
民泊をおこなう施設が増加している背景
近年、日本を訪れる外国人観光客が急増しており、2024年には3,687万人を記録しました。
今後もさらなる増加が予測される中で、国内では宿泊施設の不足が深刻な課題となっています。
こうした状況を受けて、従来のホテルや旅館に代わる新たな宿泊形態として「民泊」が注目されています。
これまで、民泊を経営するには旅館業法に基づく厳しい許可が必要でした。
しかし、国家戦略特区での特区民泊の解禁や2018年施行の住宅宿泊事業法（民泊新法）によって、現在は規制が緩和されています。
これにより、合法的に民泊を運営しやすい環境が整い、空き家や使われていない住宅の有効活用としても期待が高まっています。
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空き家で民泊を始めるメリットとデメリット
空き家を民泊施設として活用する場合、以下のようなメリットとデメリットがあります。
メリット①：収入を得られる
空き家であっても、固定資産税や都市計画税などの税負担は毎年発生します。
また、空き家は人が住んでいる家よりも早く劣化するため、メンテナンス費用もかかります。
空き家をそのまま放置している期間が長くなるほど、所有者にとっては経済的な負担が増す一方です。
空き家を民泊として活用すれば、宿泊料という収入を得られるため、これまで負担だった税金や修繕費の一部、あるいは全額をカバーできる可能性があります。
そして、期間限定の活用であっても、これまでマイナスだった支出を宿泊料で補えるのは、大きなメリットといえるでしょう。
メリット②：初期費用を抑えられる
民泊を一から始める場合、物件を購入するところからスタートしなければならず、多額の初期投資が必要になります。
しかし、すでに空き家を所有している方であれば、物件を購入する必要がなく、初期費用を抑えられる点がメリットです。
また、民泊は長期的な入居を前提としないため、大がかりなリフォームをしなくても運営を始められるケースが多いです。
内装を整え、最低限の家具や設備を用意すればすぐに運営を開始できることもあり、コスト面でのハードルは比較的低いといえます。
デメリット①：安定した収入が得られるとは限らない
空き家を民泊として活用し、運営が軌道に乗れば、宿泊料という形で安定した収益を得ることが可能です。
ただし、収益はあくまで宿泊者がいてこそ成り立つものであり、利用者が見込めなければ収入は得られません。
とくに重要なのが立地条件で、観光地や国際空港、主要駅に近いなどの立地であれば、宿泊需要が見込めるでしょう。
一方、こうした条件から外れた場所、たとえば郊外の住宅地などでは、集客に苦戦する可能性もあります。
また、今後コロナショックや景気などにより、収益が減少する可能性もあることを視野に入れておかなければなりません。
デメリット②：年間の稼働日数に上限がある
住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づいて運営する場合、営業日数は年間180日までと定められています。
つまり、1年のうち約半分しか貸し出すことができないということです。
この制限があることで、年間を通して安定的な収益を上げることが難しいケースもあります。
利用者が少ない時期と重なると収益性が大きく下がってしまう可能性があるため、事前に計画を立てることが重要です。
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空き家を民泊にしたい！始めるための基本的な手順
空き家を民泊として活用するには、宿泊施設としての基準を満たす必要があり、一定の手続きが必要です。
最後に、空き家を民泊にするための基本的な手順について解説します。
民泊の形態を決める
はじめに、民泊の形態を決めましょう。
民泊の形態は「住宅宿泊事業法による民泊」「旅館業法による民泊」「特区民泊」の3つに分けられます。
住宅宿泊事業法による民泊
一般の住宅でも都道府県知事などへの届出をおこなえば、宿泊業を営むことができる制度です。
設備面では台所・浴室・便所・洗面所が整っていれば良いため、比較的ハードルが低いといえるでしょう。
ただし年間営業日数は180日以内と制限があり、また家主が不在となる場合は、住宅宿泊管理業者への委託が義務付けられています。
旅館業法による民泊
旅館業法による民泊は、主に簡易宿所として扱われ、都道府県知事などの営業許可が必要です。
年間の稼働日数に制限はありませんが、物件の所在地や構造に関して厳しい基準が設けられています。
たとえば、客室の広さ（原則33㎡以上または1人あたり3.3㎡）のほか、建築基準法や消防法などの規制をクリアする必要があります。
特区民泊
国家戦略特区に指定された地域で認められている制度で、旅館業法の一部規定が緩和されています。
特区民泊を運営するには、自治体からの認定を受けなければなりません。
また、2泊以上の宿泊や近隣住民への説明・トラブル対応策の提出など、自治体ごとの条件が設定されています。
民泊の許可申請・届出をおこなう
民泊の形態が決まったら、次は各形態に応じた許可申請や届出が必要です。
住宅宿泊事業法による民泊は、都道府県への届出が必要ですが、担当部署は自治体ごとに異なります。
観光課や衛生課などの場合もあるため、電話や自治体のホームページで確認しておきましょう。
特区民泊も住宅宿泊事業法と同様に自治体によって窓口が異なり、旅館業法による民泊は各都道府県の保健所が窓口となっています。
なお、どの形態でも必要書類や手続きは自治体によって異なるため、早めの情報収集が大切です。
また、要件を満たすためにリフォームが必要になることもあります。
営業開始が遅れないよう、設備や建物の状態も事前にチェックしておきましょう。
民泊の運営準備をおこなう
法令に基づく申請や届出が完了したら、いよいよ民泊運営の準備に入ります。
まずは家具・寝具・アメニティなどを設置し、快適に過ごせる空間を整えましょう。
外国人宿泊者に対応するためには、多言語のアクセスガイドやハウスマニュアルの作成も欠かせません。
これらの準備が整ったら、民泊仲介サイトに物件情報を登録し、いよいよ民泊としての運営をスタートできます。
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まとめ
空き家を民泊に活用することで、使われていない住宅を収益源に変えることが可能です。
ただし、適切な手続きや法規制の遵守など、通常の賃貸経営とは異なる注意点があります。
トラブルを避けるためにも、自治体のルールや運営に必要な体制を整えたうえで取り組むことが大切です。
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株式会社しとうホームズ
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