土地売却の際に必要になる境界線とは？調べ方や費用も解説！

古い土地だったり、相続によって譲り受けたりする場合は、境界線を決めてからでないと売却できません。
不動産売却について素人だと、境界線の決め方も費用もわからず、困ってしまうものです。
今回は、境界線の調べ方や調査費用について解説するので、売却の際のご参考になさってください。

土地売却をする際に必要になる境界線とは

境界線とは、敷地の所有権における、隣地との境目となる線です。
境界線には、ブロックなどで囲まれた所有権界と、所有財産の境目である筆界の2つがあります。
ブロック塀がある場所を所有権の境界線と勘違いするリスクがあるため、所有権界と筆界の違いを知っておかなければいけません。
隣人が所有権界と筆界を間違えていたまま、時効により敷地の一部を取られる可能性もあります。
ここからは、境界線について解説します。

境界線はなぜ必要なのか

購入者は、境界が確定している状況を望むものです。
なぜなら、境界が曖昧だと、隣人とのトラブルが起こり得るからです。
せっかくマイホームを購入するために土地を購入したのですから、引っ越したあとに隣人とトラブルを起こしたくありません。
実際に、境界が明確にならないために、隣人とトラブルを起こす事例はあります。
境界を決めるために時間もお金もかかるうえに、隣人との溝ができます。
不動産は高い買い物であるため、トラブルになる可能性は排除したいものです。
買主がトラブルに巻き込まれるのを防ぐために、境界線を決めてから売却しましょう。

筆界と所有権界の違い

筆界は公的な境界であり、不動産登記されている所有権の境目です。
土地の登記で範囲を決めるための線であり、隣人同士の話し合いだけでは決められません。
所有権界は私的な境界であり、隣地所有者との話し合いで決められた境目です。
たとえば、ブロック塀で隣の土地との境を作りますが、あくまでも普段使用する土地の境目でしかありません。
所有権界と筆界は同じであるべきですが、土地の形状と使いやすさを考慮して、所有権界を調整するケースがあります。
また、隣人との話し合いで所有権界を決めてから長い年月が経ち、ブロック塀や杭がある場所を筆界だと勘違いするケースもあります。
このようなケースがあるため、事前に所有権堺と筆界にずれがないか確認するのがよいでしょう。

境界がわからないときは筆界特定制度を使う

隣地所有者との話し合いで境界が決まらなかった場合や、隣人が話し合いに応じない場合は、筆界特定制度を利用しましょう。
筆界特定制度とは、管轄する法務局に所属する筆界特定登記官に、筆界の特定の申請をする手続きです。
ただし、筆界特定制度には法的拘束力がない点に注意してください。
相手側が調査結果に従う意思がない場合は、筆界特定制度を利用しても解決しません。
筆界特定制度でも解決しない場合は、境界確定訴訟で解決します。
境界確定訴訟とは裁判官に境界を決めてもらう手続きであり、法的拘束力があります。
裁判で決まった内容であるため、隣人は納得できなくても従うしかありません。
ただし、筆界確定訴訟を利用した場合は、解決に2、3年かかるうえに、費用の負担も大きいものです。
筆界特定制度であれば、6か月で結果が出るうえに、費用も手数料と測量だけで済みます。
隣人の態度を見ながら、筆界特定制度を利用するか訴訟するかを決めておきましょう。

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土地を売却する際の境界線の調べ方

買主は、筆界が決まっている場所を望みます。
そのため、土地を売却する前に境界線を決めておかなければいけません。
ここでは、境界線の調べ方を解説するので、売却前の参考にしてみてください。

登記情報提供サービスを利用する

登記情報提供サービスは法務局が運営しており、インターネットで公図や地積測量図が取得できます。
わざわざ法務局に足を運ぶ時間がなかったり、移動を面倒に感じたりしている場合はおすすめです。
利用料金は、サイト登録をしてIDを取得する方法と、IDを取得せずに一時利用する方法とで変わります。
サイト登録をすれば、謄本取得以外は無料で閲覧が可能です。
ただし、利用者登録をしたあとは、審査などに1週間かかる点に注意しなければいけません。
やがて、利用者IDが記載された登録完了通知書が届くため、捨てずに保管してください。
費用は、全部事項証明書の取得で334円・所有者事項証明書で144円・区画整理図面や地籍調査図面の取得で364円となります。
一時利用の場合は、登録せずに利用できるうえに、戸籍謄本の取得以外は無料で利用できます。
ただし、情報を閲覧できるのは初回ログイン時のみであるため、何度も利用する機会がある場合は登録してから利用しましょう。

測量士や土地家屋調査士に依頼する

測量士とは、測量の計画を作成したり実施したりする専門家であり、国土交通省管轄の国家資格です。
測量士は、道路やトンネルや橋などの公共の場所で土木測量をおこなうのが主な仕事ですが、個人の土地の計測や地図作成もおこないます。
ただし、登記目的の測量はおこなっていないため、相手側が結果に従わないと意味がありません。
土地家屋調査士は測量の専門家であり、登記を目的とした測量をおこないます。
測量結果をもとに登記申請をするため、境界が定まっていない不動産の取引の際に利用してください。
また、登記の代理手続きも請け負っているため、調査士に一任できる点も便利です。

筆界特定制度を使う

筆界特定制度の利用でも、隣地との境界を決められます。
筆界特定制度は、隣地との境界線問題の解決に、時間も費用もかかる現状を打破するために始まった制度です。
筆界は公的な境界であり、専門家と法務局が立ち会い、調査と測量をおこないます。
土地所有者のみの申請でも利用できるうえに、申請するのみであれば隣地所有者の同意は必要はありません。

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土地を売却する際の境界線特定費用

境界線を特定するには、費用がかかります。
どの程度の費用になるのかがわからなければ、特定した際に思わぬ出費が発生して、後悔する可能性があります。
ここでは、境界線の特定費用について解説するので、覚えておいてください。

測量士や土地家屋調査士に依頼した場合

測量士や土地家屋調査士の測量は、公的土地と私有地の境界を決める官民立会いと、私有地同士の境界を決める立会いの2つがあります。
公的機関の立会いが必要なければ、費用相場は30万円から50万円です。
公的機関に立ち会ってもらう場合は、60万円から80万円の費用になります。
さらに、測量だけに費用がかかるわけではなく、事前調査や書類作成にもかかります。
作業ごとに費用がかかるため、覚えておきましょう。
事前調査は、図面調査は1万5,000円から3万円ほど、所有権調査に1万5,000円から4万円ほどかかります。
現地調査にかかる費用は3万2,000円ほどです。
書類作成は、測量図の作成に1万円から3万円ほど、調査報告書の作成に4,800円かかります。
他にも、添付書類の作成に4,800円から1万4,400円かかるため、費用に注意しなければいけません。

筆界特定制度を使った場合

筆界特定制度を利用する費用は、手数料と測量費用が必要です。
手数料は、「申請者と相手側の固定資産税評価額を足した金額÷2×0.05」となります。
法務局の申請手数料計算シミュレーションを利用すれば、手数料を確認できるので利用するとよいでしょう。
また、測量費用は法務局が定めた計算方法で算出されますが、50万円から80万円が相場になります。

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まとめ

境界が決まっていないと、隣人とトラブルになる可能性があるため、売却する前に境界を決めておく必要があります。
境界線の調べ方は、登記情報提供サービスの利用や、測量士や土地家屋調査士への依頼などです。
筆界特定制度によって、測量してもらう方法もありますが、法的拘束力がない点に注意しましょう。

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