少子高齢化や人口減少が進む日本において、深刻な社会問題となっているのが「空き家問題」です。
総務省の調査によれば、全国の空き家数は年々増加しており、今や7軒に1軒が空き家という状況です。
また、万が一、空き家が原因でトラブルが発生した場合、その責任は基本的に所有者にあります。
この記事では、空き家問題とは何か、増加の背景や原因、そして空き家の対策方法について解説します。
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空き家問題とは？
現在、日本では放置された「その他空き家」（賃貸・売却用や別荘などを除く）が、過去20年間で約2倍に増加しており、総数でも約1.5倍に膨らんでいます。
そして、空き家をそのまま放置すると、建物の倒壊や景観の悪化に加えて、不法侵入など様々なトラブルを引き起こす可能性があるのです。
まずは、そんな空き家の現状と空き家の問題点から確認していきましょう。
空き家の現状
総務省が実施した「令和5年住宅・土地統計調査」によると、現在の全国の空き家数は約900万戸にのぼり、過去最高の数値を記録しています。
また、2018年の調査結果と「令和5年住宅・土地統計調査」の結果を比較すると、約51万戸の増加が見られ、住宅全体に占める空き家の割合（空き家率）は13.8％と過去最高水準となっています。
そして、とくに注目すべきは、賃貸や売却を目的とした空き家や別荘といった二次的住宅を除いた、実際に使用されていない空き家が385万6千戸に達している点です。
これは2018年の調査結果と比較して、36万9千戸の増加となっており、総住宅数に占める割合は5.9%となっています。
なお、地方部においては人口減少や高齢化の影響が特に大きく、使われていない空き家が年々増加している状況です。
空き家の問題点
放置された空き家は、さまざまなリスクやトラブルを引き起こします。
たとえば、台風などの自然災害によって外壁の一部や屋根材が飛散し、近隣の建物や通行人に被害を与える恐れがあります。
地震などの大きな揺れが起きた場合には、老朽化した建物が倒壊する危険性もあるでしょう。
また、空き家はねずみや害虫などの繁殖場所となりやすく、ごみの散乱や外壁の汚損が周辺の衛生環境を悪化させる原因にもなります。
そして、腐敗したごみや動物の糞尿から発生する悪臭は、近隣住民の日常生活に大きなストレスを与え、トラブルになるケースも多いです。
さらに、無人の空き家は不法侵入や不法占拠の対象となりやすく、治安悪化の一因となるケースも報告されています。
空き家を適切に管理せず放置することは、所有者自身だけでなく、周辺地域の住民や地域社会全体にとっても大きなデメリットとなることを理解しておかなければなりません。
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空き家問題の主な原因とは？
そもそも、なぜ日本では空き家が増え続けているのでしょうか。
その主な原因は、少子高齢化や人口減少による住宅の需要減少、さらに適切な管理が行われないことにあります。
少子高齢化
これまでは、親が亡くなったら子どもが実家を引き継ぐのが一般的でした。
しかし日本では少子化が進み、親から子へ家を引き継ぐケースが減っています。
たとえ相続があっても、子どもがすでに別の場所で独立していることが多いのです。
国立社会保障・人口問題研究所の将来推計（2023年公表）によれば、65歳以上の高齢者は2030年に全人口の約33〜34％、2050年には約36％に達すると見込まれています。
また、高齢者が増えることで相続による空き家も増え、さらに一人暮らしの高齢者が老人ホームに入所したり長期入院したりすることで、家が空き家になるケースも多く見られます。
空き家の需要が低い
日本の住宅市場では、新築住宅が好まれる傾向があります。
中古住宅、とくに空き家の需要は新築に比べて低く、空き家を売却しようとしてもなかなか買い手がつかないことがあるのです。
また、新築住宅には住宅ローン控除や給付金の支給といった優遇措置が存在するものの、中古住宅にはこうした支援が十分に行き届いていないため、購入者の関心が新築に集中しやすい傾向があります。
こうした状況が中古住宅の需要低迷を招き、空き家の増加に拍車をかけていると考えられています。
管理不足
空き家問題には、管理不足や建物の老朽化も深く関わっています。
たとえば、相続によって実家を取得したものの、現在住んでいる場所から離れているというケースがあるでしょう。
遠方の空き家は管理が行き届かず、庭の雑草が伸び放題になったり、建物の劣化が進んだりすることが少なくありません。
また、空き家を放置すると建物の傷みが早まり、資産価値が下がってしまいます。
その結果、売却や賃貸が難しくなり、さらに老朽化が進む悪循環に陥ることもあるのです。
老朽化した空き家は倒壊のリスクが高く、近隣住民へ危険を及ぼす恐れがあるため、早急に対応する必要があります。
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空き家問題の対策方法は？
空き家の放置を続けると、空家等対策特別措置法に基づき、自治体から指導や勧告、命令が出される場合があります。
この法律は、とくに倒壊や衛生面、景観などで周囲に危害や迷惑を及ぼす恐れがある「特定空家」に対して適用されます。
具体的には、自治体が空き家の所有者に対して必要な管理や除却を求め、それに従わない場合は行政代執行で解体費用を所有者に請求することも可能です。
また特定空家に指定されると、固定資産税の優遇措置が外れ、税負担が増えるケースもあります。
このようなリスクを回避するためにも、空き家の管理が難しいと感じる方は、以下の対策方法をご検討ください。
売却する
空き家問題の解決策としておすすめなのが、物件を売却することです。
空き家の売却方法には、そのまま売る方法と建物を解体して土地だけを売却する方法の2つがあります。
建物の状態が良ければそのまま売却できますが、老朽化がひどい場合は解体したほうが良いでしょう。
空き家を売却すると、不動産の維持費や税金の負担から解放され、場合によっては利益を得られます。
売却を進める際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的なので、まずは査定をご依頼ください。
空き家バンクを活用する
空き家を手放す方法として、売却以外に「空き家バンクを活用する」という選択肢があります。
空き家バンクとは、空き家の所有者と購入や活用を希望する方をつなぐサービスです。
自治体や委託団体が運営しており、所有者は自分の空き家を無料で登録できます。
ただし、自治体によって運営内容やサポート体制が異なるため、サービスの質にばらつきがある可能性があります。
地域の特色や物件の条件に応じて有効活用できる仕組みですが、売却や活用の成約には根気と工夫が必要と考えておきましょう。
シェアハウスや賃貸にする
空き家を手放したくない場合は、賃貸運用という選択肢もあります。
物件の状態によっては、ハウスクリーニングやリフォームを行い、シェアハウスや賃貸物件として貸し出すことが可能です。
リフォームを行う際は、利便性を高めるために、最新設備を取り入れることをおすすめします。
たとえば、スマートフォンで施錠・解錠ができるスマートロックや、照明やエアコンを遠隔操作できるIoT機器などです。
最新の技術を取り入れることで利用者の満足度が上がれば、入居者の獲得につながりやすくなるでしょう。
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まとめ
空き家は年々増加傾向にあり、令和5年度の調査において過去最高の数値を記録しています。
放置された空き家は倒壊や衛生問題、不法侵入などのリスクがあり、近隣住民に迷惑や危険をもたらすことがあります。
空き家の対策方法としては売却がおすすめですが、手放したくない場合は賃貸として運用するのも選択肢のひとつです。
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株式会社しとうホームズ
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