「空き家をどうしたらいいのか分からない」とお悩みの方はいらっしゃいませんか。
所有する空き家を有効活用するには、売却と賃貸物件のメリット・デメリットを理解し、慎重に判断することが大切です。
今回は、空き家を売却するか賃貸物件にするかを判断するポイント、売却方法、注意点について解説します。
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空き家は売る？貸す？判断基準とは
相続した実家の使い道がなく、そのまま放置しているという方は少なくありません。
空き家はそのままにしておくと、固定資産税や維持管理費がかかるだけでなく、老朽化による倒壊や近隣トラブルなどのリスクも生じます。
もっとも望ましいのは売却することですが、「思い出の詰まった家を売りたくない」と感じる方もいらっしゃるでしょう。
ここでは、空き家の活用方法として賃貸物件として出す場合と売却する場合、それぞれのメリットとデメリットを解説します。
両者のメリットとデメリットを知ったうえで、ご自身に適した方法を判断しましょう。
空き家を売るメリット・デメリット
空き家を売る主なメリットは、まとまった資金を手に入れられることと、建物の管理から解放されることです。
売却によって数百万円～数千万円単位の資金が得られるため、生活費や事業資金などさまざまな目的に活用できます。
さらに、建物の所有者でなくなることで、定期的な掃除や換気、修繕といった管理の手間も不要になります。
とくに遠方にある空き家の管理に負担を感じている方にとっては、メリットといえるでしょう。
ただし、不動産を手放すことになる点はデメリットです。
子どもや孫に資産として残したい場合でも、一度売却してしまうと家を取り戻すことは難しくなります。
空き家を貸すメリット・デメリット
空き家を貸すメリットは、毎月の家賃収入を得られることと、不動産を手元に残せることです。
売却のように一度に大きな資金は手に入りませんが、継続的に収入が入るため生活費や維持費の補填に役立ちます。
また、所有権を手放さないことで、将来的に自分が住んだり子どもに相続したりできる点も魅力です。
一方で、デメリットとして空室リスクがあります。
入居者がいなければ家賃収入はゼロとなり、長期間空室が続くと建物の管理費や修繕費を自己負担する必要が出てきます。
そのため、賃貸物件に出す場合は入居者募集や管理方法についても事前に検討しておくことが重要です。
空き家を貸すか売るか判断する基準
空き家を貸すか売るかを判断する基準は、大きく分けて以下の3点です。
●地域の需要
●資金ニーズ
●管理・手間の可否
賃貸需要が高い地域であれば入居者が見つかりやすく、貸すメリットが大きいと言えます。
また、毎月の安定収入を確保したい場合や、将来的に資産として残したい場合も賃貸物件がおすすめです。
反対に、まとまった資金が必要な場合や、遠方で管理が難しい場合などは、売却したほうが良いといえます。
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空き家を売るときに覚えておきたい3つの売却方法
空き家を売ると決めたら、次に考えるのは売却方法です。
空き家の売却方法は大きく分けて3種類あり、物件の状態や立地条件、売却のスピードなどによって向き不向きがあります。
どの方法がもっとも適しているのかを見極めるためにも、それぞれの特徴を理解しておきましょう。
そのままの状態で売る
空き家をできるだけ早く売りたい場合は、現状のまま売却する方法が適しています。
現状売却には、「中古住宅として売り出す方法」と「古家付き土地として売り出す方法」の2つがあります。
古家付き土地とは、建物には価格を付けず、土地の価値だけで売却する方法です。
建物の状態が良ければ中古住宅として売却し、築年数が経過してリフォームが必要な場合は古家付き土地として売るのがおすすめです。
判断に迷う場合は、私たち不動産会社にご相談ください。
解体して更地にしてから売る
空き家の外観が悪く、現状のままでは売却が難しい場合は、建物を解体して更地にして売る方法もあります。
更地は土地の広さがわかりやすく、買主がすぐに建築に着手できるため、新築を検討している方からの需要が高いのが特徴です。
ただし、解体には数百万円以上の費用がかかる場合があり、物件の状態や立地によっては負担が大きくなることもあります。
さらに、空き家がなくなると固定資産税の軽減措置が受けられなくなり、翌年以降の税額が増える点にも注意が必要です。
リフォーム後に売る
空き家をリフォームし、資産価値を高めてから売却する方法もあります。
リフォームにより見た目の印象が良くなれば、買主が見つかりやすくなるでしょう。
ただし、リフォーム費用をすべて売却価格に上乗せするのは難しく、大規模な工事をおこなうと損をする可能性があります。
また、売主の好みに偏りすぎたリフォームは、買主の選択肢を狭めてしまうこともあります。
そのため、リフォームを検討する際は細部までこだわるのではなく、標準的な内容に絞ったプランを選ぶのがおすすめです。
基本的に不動産売却におけるリフォームは不要と考えられているので、自己判断せずに不動産会社にご相談ください。
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空き家をスムーズに売るためのポイント
空き家は、通常の住宅に比べて購入希望者が限られるため、売却まで時間がかかることが多いです。
スムーズに取引を進めるためにも、売却時のポイントを事前に押さえておきましょう。
隣接する土地との境界を確定する
古くからある土地は、境界線がはっきりしていない場合があります。
境界が曖昧だと、隣地とのトラブルに発展するリスクがあり、買い手がつきにくくなることも少なくありません。
こうしたリスクを避け、売却を円滑に進めるには、事前に確定測量をおこない、境界線を明確にしておくことが重要です。
確定測量には費用や時間がかかりますが、売却前に実施することで買主に安心感を与え、取引をスムーズに進めやすくなります。
物件の状態をきちんと把握する
空き家を売却する際は、「契約不適合責任」に注意が必要です。
契約不適合責任とは、契約内容と異なる不動産を引き渡した場合に、売主が負う責任のことです。
契約書に明記されていない不具合が後から発覚すると、売主が修繕費用を負担しなければならないこともあります。
リスクを避けるには、物件の状態を契約書に正確に記載することが重要です。
空き家の現状把握には、専門家による住宅診断（ホームインスペクション）の実施がおすすめです。
診断結果を契約書に反映させることで、契約不適合責任のリスクを減らせるだけでなく、買主に安心感を与え、成約につなげやすくなります。
長期的な目線で売却計画を立てる
空き家は年々増えており、建物の状態や立地によっては買主がすぐに見つからないこともあります。
焦って売却を急ぐと、買主からの値下げ要求に応じて損をしてしまう可能性もあるため、「空き家の売却には時間がかかる」と理解したうえで、長期的な目線で計画を立てることが大切です。
どうしても早く現金化したい場合は、不動産会社に直接売却する「買取」も選択肢のひとつです。
仲介に比べると売却価格は下がりますが、買主を探す手間がなく、数日～1か月程度で現金化できるメリットがあります。
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まとめ
活用予定のない空き家は売却するのがおすすめですが、賃貸物件に出すという方法もあります。
メリット・デメリットを理解し、地域の需要や資金ニーズ、管理の手間などを踏まえて判断することが大切です。
売却する場合は「現状のまま売る」「解体して更地にする」「リフォームして売る」など選択肢が複数あるので、物件の状態や立地によって適した方法を選びましょう。
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株式会社しとうホームズ
熊本市を中心に合志市、菊陽町、大津町などの複数のエリアの不動産(売買、売却、賃貸、仲介、管理、リフォーム、店舗、収益物件等)を取り扱っております。不動産は暮らしに直結する大切な資産。お客様の安心と満足のために、的確なアドバイスと丁寧な情報提供を心がけております。
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