不動産売却の物件調査とは？種類や流れを解説

不動産売却時には、業者が物件調査をおこなう場合がありますが、具体的にどのような作業なのか知らない方は多いのではないでしょうか。
今回は物件調査とは何なのか、何を目的としているかなどを解説していきます。
また、種類や具体的な流れなどにも触れているので、ご参考になさってください。

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不動産売却時におこなわれる物件調査とは？

初めて物件を売る方は、調査の概要をあまり見聞きした経験はないでしょう。
以下で解説していくので、基本的な知識を身に付けてください。

物件の詳細を調べるための調査

物件調査とは、物件の詳細を調べるのを目的とした調査です。
調査をおこなうと、物件の適正価格を導き出せるため、安心安全な取引をおこなうために必要な作業として知られています。
家や土地を売る場合、通常は専門知識を身に付けていない個人や法人などがおこないます。
知識がない方同士が取引すると、適正価格がお互いに分からず争いに発展し、スムーズに売却できなくなる場合があるのです。
このような問題を未然に防ぐ意味でも、調査は欠かせません。

調査は6種類ある

物件調査といっても、具体的には6種類あります。
具体的には現地調査、法務局調査、役所調査、インフラ設備の調査、市場調査、取引事例調査です。
これらを不動産会社がおこない、その結果から査定額を算出しています。
また、調査は物件によっても異なります。
たとえば集合住宅の場合、室内に設置されている設備の状態や、管理規約などが調査対象です。
土地や一戸建ての場合は、境界線の確認が必要になり、建物の構造や欠陥の有無を調査されます。

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物件調査の種類は？

先述したように、売却する不動産の種類に応じて、調査内容は異なります。
以下では物件に応じてどのように内容が異なるのかを解説しているので、参考にしてみてください。

マンションの場合

マンションはどのように管理されているのか、建物の外観を見ただけでは判断できません。
そのため、基本的には管理会社や規約など、建物の見た目以外の要素も調査されます。
たとえば、ゴミ出しは物件内でどのように捨てる決まりになっているのか、管理規約の内容は何かなどです。
基本的にマンションで調査対象となるのは、土地や一戸建てなどにはない要素が中心となります。
もちろんマンション内の設備状態も確認されますが、多くはマンション独自のものと考えていいでしょう。
共有スペースの状態、マンション内で定められているルールなど、細かい部分までチェックされますが、隣地との境界線の確認はありません。
さらに、バリアフリー化に対応しているか、ペット可の物件なのかなども確認されています。
これらの要素は、他の物件との差別化に役立つ情報のため、とくに確認されるポイントです。

土地の場合

土地の場合は、隣地との境界線が調査されます。
隣地との境界線がどこなのかを明確にしないと、土地を売った後トラブルになる可能性があるからです。
そもそも民法では、境界線付近の建物の制限がなされており、建物は境界線から50cm以上間隔を開けなくてはならない決まりがあります。
そのため、今後家を建てる際に必要な情報となります。
もし隣地との境界線が分からない場合は、専門家である土地家屋調査士に相談して測量をおこなわなくてはなりません。
「境界確定測量」をおこなえば、どこからが境界線なのかが明確になり、適正な売却価格を導き出せるようになります。
また、地面に井戸や浄化槽などが埋まっていないかも、確認されるポイントです。
これらの要素も、土地の価格に大きな影響を与える要素となります。

一戸建ての場合

一戸建ての場合は、建物の構造やリフォーム状況などを確認されています。
これらは建物のコンディションを正確に調べるために必要な工程です。
たとえば、リフォームが定期的におこなわれている場合、建物の劣化状態は最小限に抑えられていると考えられます。
反対に、ほとんどリフォームせずに放置されていた場合、屋根や外壁などさまざまな部分にダメージが蓄積していると考えられ、価格が下がりやすくなります。
なかでも雨漏りは、建物の耐久性が著しく低下している証拠のため、念入りに確認されるでしょう。
もし欠陥が見つかった場合は、価格が下がる可能性が高いです。
さらに、土地と同様に隣地との境界線の確認がおこなわれます。
築年数が古い一戸建ての場合、更地にしてから活用されるケースが多いため、土地の状態もチェック項目です。
このように、物件を調査するといっても、なにを売るかに応じてさまざまな要素が調べられています。

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不動産売却における物件調査の流れ

実際に調査をおこなう場合、どのような流れになるのでしょうか。
今後家や土地を売る可能性がある方は、ご参考になさってください。

聞き取り調査

最初におこなわれるのが、聞き取り調査です。
これは業者が売主に対して、物件の詳細をヒアリングする工程を指します。
たとえば何を売りたいのか、住宅ローンは残っているのかなど、基本的な情報を確認されています。
さまざまなポイントを聞き取りで尋ねられますが、その回答を参考に物件の調査がおこなわれる仕組みです。
ある程度聞き取り調査で情報を得られたら、業者が直接現地へ移動して調査をおこないます。
位置関係や境界線、さらには周辺環境についても確認されるのが特徴です。
一戸建てを売る場合、あくまでもその建物の状態だけを調査されるものと思い込んでしまいがちですが、実際には交通アクセスや治安などの要素もチェックされています。
これらのポイントも価格に大きな影響を与える要素のため、調査には欠かせません。
とくに、地図や写真を見ただけでは判断できない情報を収集できるタイミングのため、どこの業者も丁寧に現地調査をおこないます。
また、法務局調査や役所調査などがおこなわれる場合もあります。
法務局調査は、登記簿謄本をもとに物件・所有者の情報を確認する仕組みです。
法務局では公図の入手も可能なので、物件はどこからどこまでが該当するのか、面積はどの程度なのかも調べます。
万が一登記簿謄本に記載されている内容が事実と異なる場合は、自治体への問い合わせも必要です。
自治体や法務局などでの情報収集によって、物件の正しい情報を把握できます。
さらに、役所調査は道路状況をはじめとした情報を確認できるのです。
用途区域や防災規制なども調査して、物件の価値を見定めていく工程となります。

インフラ設備の調査

その後はインフラ設備の調査をおこないます。
インフラは水や電気などが挙げられますが、どれも人間が豊かに生活していくために欠かせないものです。
物件の調査では、これらのインフラを問題なく使用できる環境なのかが調べられます。
設備が整っていなかった場合は、当然ながら費用がかかってしまうため、当然ながら評価額にも影響します。
インフラ施設での調査は、飲料水調査や下水施設調査などさまざまです。
インフラ設備の調査が終わると、最後に市場・取引事例を調べられます。
過去に同様の物件でやり取りした際、価格帯はどの程度だったのかを参考にできるのが特徴です。
過去の事例は相場を出すのに役立つ情報となります。
適正価格で取引するために欠かせない要素のため、買主と売主の満足度向上に必須と言えるでしょう。

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まとめ

不動産売却における物件調査とは、物件の適正価格を出すためにおこなわれています。
マンションや土地など、何を売るかによって調査内容は異なりますが、いずれもさまざまなポイントが確認されて適正価格が計算されています。