家を売却する際には査定がおこなわれる仕組みですが、どのように価格が算出されているのかご存じでしょうか。
そこで今回は、具体的になにを元に金額が出ているのか、解説していきます。
また、売却の際のポイントや注意点にも触れていますので、家の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。
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家の査定額はどのように算出されている？
売却価格は査定額に左右されますが、これはどのように算出されている仕組みなのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。
取引事例比較法
価格を計算する1つ目の方法は、取引事例比較法です。
取引事例比較法とは、ある物件の近くに同様の特徴を持つ建物が、どのタイミングでいくらで売却されたかを基に計算することが可能です。
過去の同様の取引事例があれば、正確な相場価格を算出できるため、多くの不動産会社で利用されています。
たとえば、Aのエリアにある不動産の場合、同じくAのエリアにある建物の中から、同じ条件の取引事例を探します。
間取りや築年数などの条件に合致する建物を見つければ、正確な相場を把握することが可能です。
建物だけでなく土地にも利用できる計算方法であり、多くの不動産売却において用いられています。
ただし、過去の事例に基づくため、事例が少ない場合は正確な金額を算出できないことがあります。
基本的には、流通量が多いエリアで有効な方法と考えられるでしょう。
収益還元法
2つ目の方法は、収益還元法です。
収益還元法とは、「ある物件が生み出している収益に対して、将来的にどの程度の収益を上げられそうか」を基に計算します。
主に、集合住宅のような投資用物件を売却する際に用いられますが、一件や土地などの場合でも計算は可能です。
金額を算出する際には、利回りを使用して1年間の収益を計算する必要があるでしょう。
利回りは、投資金額に対する利益の割合を示します。
また、計算には維持費などのコストを考慮しない「表面利回り」が一般的に用いられます。
原価法
前述した2つの方法が主に用いられますが、場合によっては原価法が選択されることもあります。
原価法とは、建物を取り壊し、同じ建物を再度建築した場合にかかる費用を計算し、その費用から経年劣化している分を差し引く方法のことです。
主に中古一戸建てを評価する際に利用されますが、計算方法がやや複雑であることが理解されています。
そのため、多くの場合ではよりシンプルかつ正確に金額を算出できる取引事例比較法や収益還元法が採用されます。
とくに取引事例比較法は、ある程度の流通量があれば問題なく用いられるため、一般的には原価法を用いる必要はありません。
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家を査定する際のポイント
家を査定する際は、どのようなポイントに注目されるものなのでしょうか。
実際に建物でどの部分をチェックされているのか、以下で知っておきましょう。
建物の状態
当然ながら建物の売却の場合、その建物の状態をチェックされています。
とくに一戸建ては集合住宅よりも、さまざまな要素が複合的に絡み合い、価格を計算されるものです。
そのため、集合住宅よりも金額の計算が複雑になりがちです。
また、建物の状態は実際に現地へ赴かないと確認できません。
たとえば騒音トラブルによる影響はないか、室内で異臭がする箇所はないかなどは、写真だけでは判断できない点です。
さらに、室内に設置してある設備が問題なく使えるかも、実際に現場を見ないと判断できないポイントとなります。
シャワーの水圧が弱くなっていないか、トイレは問題なく水が流れるかなど、売却希望者の自己申告だけでは分からない部分も多いです。
実際に見たり触れたりしないと分からない部分があるからこそ、建物の状態確認は欠かせないと言えるでしょう。
さらに重要なのが、雨漏りや害虫被害などの有無です。
これらは建物の価値を大きく下げる要因となり、確認せずに売却するとトラブルに発展する恐れがあります。
もし問題があった場合は、売却前に修繕しなくてはならない場合もあるでしょう。
とくに害虫被害については、売却するまでの間に気が付けないケースも多いため、査定の際はしっかり確認される点です。
周辺環境はどうなっているか
建物の売却金額は、単純にその建物の状態だけで判断されると思ってしまいがちです。
しかし、実は周辺環境も大きく関わっています。
たとえば最寄り駅はどこで距離はどの程度なのか、スーパーマーケットやコンビニなど買い物できる場所はあるのかなど、さまざまな要素を確認されています。
とくに駅から近くアクセス良好、周辺にスーパーマーケットや商業施設があるなどの場合は、利便性が高い周辺環境とされるため、売却価格が上がりやすいです。
これらの要素は買主に好印象を持たれる要素のため、建物の価値を向上させます。
また、学校や会社などから近い場所にある建物の場合は、売却価格が上がりやすいです。
これは日常生活をストレスなく過ごせるかに直結しているため、前述した利便性にも大きく関わっています。
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家を査定する際の注意点
建物の査定を受ける場合は、どのような注意点に気を付けると良いのでしょうか。
納得できる形で売却するためにも、何に注意すべきなのかを知っておきましょう。
相場をチェックする
不動産会社に提示された金額を盲信せず、自ら市場相場を把握することが重要です。
不動産会社は多様な要素から価格を算定しますが、その評価は各社で異なります。
したがって、提示された金額が市場相場に適合するとは限りません。
事前にリサーチをおこない、市場相場を把握しておくことは、物件の売却を検討する際の有力な判断材料となるでしょう。
調査方法は基本的に、不動産ポータルサイトでのリサーチだけで十分ですので、手軽です。
市場相場を把握した後は、不動産会社に相談することをお勧めします。
各社の価格が異なるため、自らが納得できる会社を選ぶことが重要です。
気になる不動産会社があれば、積極的に相談してみてください。
建物を清掃しておく
事前に建物内を清掃しておき、良い状態で室内を確認してもらいましょう。
もし清掃が十分に行き届いていないと、マイナスイメージを与えてしまい、価格が下がってしまう恐れがあります。
汚れや埃などが目立つ住まいは、やはり状態が良いとは考えにくいため、価格が大幅に下がってしまうケースも多いです。
とくにキッチンやバスルームなどの水回りは、水垢・カビで汚れやすい箇所として定評があるため、前もって掃除しておくよう徹底してください。
リフォームは必要なし
基本的には、リノベーションやリフォームをおこなう必要はありません。
これは、工事費用が高額になり、建物の売却による利益が減少する可能性があるためです。
さらに、工事をおこなうことで、買主の好みに合わない内装になる可能性もあります。
ニーズに合わない空間を避けるためにも、意図的に工事をおこなわずに売却することが適切です。
ただし、水回りの劣化や天井のシミなど、簡単な修繕で解決できる問題がある場合は、工事をおこなうことをお勧めします。
劣化を修復することで、売却価格が上昇する可能性があります。
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まとめ
家の売却価格は、さまざまな方法で計算されますが、室内の劣化状態や周辺環境も大きく関わっているものです。
売却する前に、室内を清掃しておく、相場を確認するために情報収集するなどのポイントに注意すると良いでしょう。
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