心理的瑕疵を有する物件を売却する際には告知義務が課されるため、告知義務について理解したうえで売却を進める必要があります。
とはいえ、心理的瑕疵とは何なのか、告知義務が課されるのはどこからなのかなどを詳しく知らない方も多いのではないでしょうか。
この記事では、心理的瑕疵の概要や不動産売却に与える影響、告知義務についてなど、不動産売却前に知っておきたいポイントをご紹介します。
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不動産売却前に知っておきたい「心理的瑕疵」とは
心理的瑕疵とは、不動産の品質や設備自体に問題はないものの、購入したり住んだりするうえで心理的抵抗を抱く欠陥のことです。
もっともイメージしやすいのは、いわゆる事故物件でしょう。
自殺や殺人事件など、一般的な自然死や病死以外が発生した不動産は心理的瑕疵があると認められるケースが一般的です。
不動産の瑕疵の種類
不動産における瑕疵は、心理的瑕疵も含め主に4種類に分類されます。
もっともわかりやすい瑕疵が、土地や建物に重大な欠陥や破損がある物理的瑕疵です。
そのほかには、法律や条例によって不動産を自由に使用できない法律的瑕疵、周辺環境に問題がある環境的瑕疵があります。
心理的瑕疵は、ほかの瑕疵のように修理などによる物理的な対応ができない点に注意が必要です。
心理的瑕疵の判断基準
心理的瑕疵は基準があいまいであり、瑕疵に該当するかの判断がほかの瑕疵よりも難しいのが現状です。
その理由として、どこまでの心理的瑕疵を許容するかは人によって異なることが挙げられます。
そのため、心理的瑕疵にあたるかを判断する際には、個人的な主観ではなく一般の方の感じ方を基準にすると良いでしょう。
一般の方が心理的抵抗を感じ、住み心地の良さを欠くようであれば、心理的瑕疵があると判断できます。
心理的瑕疵の告知義務
心理的瑕疵を有する物件には、告知義務が課せられます。
この告知義務は、売り手と買い手が公平な立場で取り引きできるように宅地建物取引業法で定められているものです。
心理的瑕疵がある物件は買い手に心理的抵抗を与えるため、スムーズに売却するためには瑕疵の存在を内緒にしておきたいとお考えの方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、瑕疵があることを知っていたにも関わらず買い手に伝えないまま売却することは、法律違反になります。
心理的瑕疵を告知せずに売却すると買い手から損害賠償請求を受けるリスクもあるため、心理的瑕疵がある場合は忘れずに告知しましょう。
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心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響
心理的瑕疵がある不動産を売却するうえで、価格がどの程度下がるのかは気になるポイントではないでしょうか。
心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響についてご紹介します。
相場より売却価格は下がる
心理的瑕疵がある不動産は、あえてその物件を購入するメリットがない限りはなかなか買い手が見つかりません。
そのため、買い手を見つけるために相場よりも価格を下げるのが一般的です。
心理的瑕疵がある物件は必ず価格を下げなければならないわけではありませんが、基本的に買い手から避けられる物件なので、相場より安い価格でなければ買い手を見つけるのは難しいでしょう。
値下げ幅は個別に判断する
では、心理的瑕疵がある物件はどの程度売却価格が下がるのでしょうか。
心理的瑕疵が価格に与える影響の大きさは、一概には言えません。
心理的瑕疵は内容がさまざまで、買い手に与える心理的抵抗の大きさも異なるからです。
そのため、心理的瑕疵が物件の価格にどの程度影響を与えるかは、事件の内容によって個別に判断する必要があります。
自殺や病死のような一般的な死因の場合は、それほど価格を下げなくても売却できるかもしれません。
それに対して、メディアで大々的に取り上げられるような社会的な影響が大きい事件が発生した物件は、大幅に価格を下げても売却は難しいでしょう。
買い手の考え方も価格に影響する
心理的瑕疵がある不動産の売却価格は、買い手の考え方からも影響を受けます。
心理的瑕疵がある物件に限らず、中古の不動産を売買する際には価格交渉がおこなわれるのが一般的です。
この価格交渉において、瑕疵のある物件はその瑕疵を理由として値下げを要求されるケースが多く見られます。
心理的瑕疵があることを気にする買い手であれば、心理的瑕疵を理由に大幅な値下げを要求するケースもあるでしょう。
一方、事件が起きたことを気にしない買い手の場合は、価格交渉において心理的瑕疵を交渉の材料にしない可能性もあります。
不動産の売却価格は最終的には売り手と買い手の交渉によって決まるため、買い手が心理的瑕疵をどのようにとらえるかによって不動産の価格が左右されます。
心理的瑕疵がある不動産は相場より安い価格での取引になってしまいますが、価格がどの程度下がるかは事件の内容や買い手によっても変わることを把握しておきましょう。
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心理的瑕疵を有する不動産を売却する際の告知義務
心理的瑕疵がある不動産を売却する際には、その旨を買い手に伝えなければなりません。
しかし、心理的瑕疵の問題で一番難しいのは、どこから告知義務が発生するかの判断基準です。
くわえて、いつまで告知が必要になるのかも判断する必要があります。
心理的瑕疵がある不動産の告知義務についてご紹介します。
告知義務が必要なケースと必要がないケース
告知義務が課せられるどうかは、国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に則して判断が可能です。
このガイドラインでは、自殺や他殺など、不自然な死が発生した物件であれば告知義務が課せられるされています。
それに対して、病死や老衰死のような自然死の場合は告知の必要はありません。
また、室内で体調を崩し病院で死亡したケースや、勤務中に事故に巻き込まれて死亡したケースなどでも、告知義務は生じないと考えられます。
しかし、自然死であっても、死亡から長期間経過してから発見されたのであれば告知が必要です。
遺体が腐敗していた場合や特殊清掃がおこなわれた場合は、告知義務が生じると考えられます。
もし告知義務が生じるかどうかわからない事案がある場合は、不動産会社にその旨を伝えておくのがおすすめです。
不動産会社に伝えておけば、買い手に伝える必要があるかどうかを判断してもらえます。
告知が必要な期間
自殺のような不自然な死が発生した物件は、3年程度経過するまでは告知義務が生じるとガイドラインで定められています。
また、発生後に入居者変更や転売がおこなわれたタイミングで告知義務がなくなるというのも考え方の1つです。
心理的瑕疵は一定期間が経過すれば告知義務はなくなりますが、期間はあくまでも目安であり、どの事案でもこの期間を過ぎれば告知が不要になるわけではありません。
たとえば、ニュースで取り上げられるような凶悪犯罪が起きた物件の場合は、建物を取り壊さない限りは買い手に告知したほうが良いでしょう。
告知義務は売却後のトラブルを防ぐという意味合いが強いため、買い手が不快に思う可能性があるなら6年以上経過しても告知をするなど、個別に対応するのがおすすめです。
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まとめ
不動産における心理的瑕疵とは、不動産の品質に問題はないものの、購入したり住んだりするうえで心理的抵抗を抱く欠陥のことです。
心理的瑕疵がある物件は、そうでない物件よりも売却価格が安くなってしまいます。
心理的瑕疵には告知義務があるため、事案を個別に検討したうえで買い手に告知をしましょう。
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