不動産売却では、一般的に不動産会社に仲介を依頼して買主を探します。
その際、締結する媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴やメリット・デメリットなどが異なるため、あらかじめ特徴を抑えどの契約方法が適しているか決めておくと良いでしょう。
そこで、不動産売却する際に必要な媒介契約とはなにか、3つの種類のメリット・デメリット、注意点を解説します。
これから不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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不動産売却で必要になる媒介契約とは？3つの種類について
不動産売却をおこなう際に不動産会社を通じて買主を探す際は、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を締結する必要があります。
媒介契約とは、不動産仲介会社が不動産売買契約の当事者の間に入り、売買契約の成立に向けてサポートすることを内容としています。
なお、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があるため、まずはそれぞれの特徴について見ていきましょう。
媒介契約の種類①一般媒介契約の特徴
一般媒介契約とは、複数の不動産会社と締結できる契約方法で、比較的制限が少なく自由に売却活動をすることができます。
たとえば、自分が購入希望者を見つけてきた場合でも、不動産会社を通すことなく売買することが可能です。
そのほかに、レインズ（指定流通機構）への登録義務も任意のうえ、販売状況の報告義務もありません。
媒介契約の種類②専任媒介契約の特徴
専任媒介契約とは、1社のみの不動産会社と仲介契約をする契約方法です。
つまり、1社と契約を締結すれば、ほかの不動産会社に仲介を依頼することはできません。
しかし、一般媒介契約と同様に、自分で購入希望者を見つけた際は売買することが可能です。
一方で、一般媒介契約と異なる点は、レインズへの登録は媒介契約の締結から7日以内と義務があります。
また、不動産会社から売主へ販売状況を報告する義務もあり、2週間に1回以上と決められています。
媒介契約の種類③専属専任媒介契約の特徴
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に1社の不動産会社と契約する方法です。
専任媒介契約との違いは、レインズへの登録義務が5日以内であることや、販売状況の報告が1週間に1回以上である点です。
つまり、専任媒介契約より手厚いサポートを受けることができます。
一方で、自分が購入希望者を探してきた場合でも、不動産会社の仲介が必要になります。
ほかの2つの媒介契約と異なり、不動産会社を通じて取引をおこなうことが契約で義務付けられているため注意しましょう。
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不動産売却でおける3つ媒介契約のメリットとは？
媒介契約には3つの種類があるのですが、それぞれのメリットは何があるのでしょうか。
3つの媒介契約のメリットを解説します。
一般媒介契約を締結するメリット
一般媒介契約の主なメリットは以下の2つです。
●より良い条件で売却できる
●物件情報が公にならない
一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社へ仲介を依頼できるため、購入希望者を比較してより良い条件で購入してくれる買主に売却できることです。
とくに、立地が良く人気がある物件の場合は、購入希望者が現れやすいため高値売却も期待できるでしょう。
また、不動産を売却中であることを周囲に知られたくない方にとってもメリットとなります。
前述したように、一般媒介契約はレインズへの登録義務がありません。
レインズは物件情報を多くの方に広めることができ、購入希望者が現れやすいといった特徴があります。
そのため、周囲に知られたくないなどの事情がある場合は、登録義務がない一般媒介契約はメリットといえるでしょう。
ただし、一般媒介契約は販売活動の報告義務がないため、どのような状況になっているのか把握しづらいデメリットがあるため注意しましょう。
専任媒介契約を締結するメリット
専任媒介契約の主なメリットは以下の2つです。
●積極的な販売活動が期待できる
●自分で探してきた買主と個人取引できる
専任媒介契約のメリットは、不動産会社1社のみの契約でかつ契約期間が3か月と定めがあるので、不動産会社も積極的に販売活動をおこなう点です。
そのため、スムーズな売却が期待できるでしょう。
また、専属専任媒介契約では自分で探してきた買主と直接取引することができませんが、専任媒介契約の場合は不動産会社と通さずとも取引することができます。
仲介を挟まずに契約すれば、仲介手数料はかからないためメリットとして大きいといえます。
専属専任媒介契約を締結するメリット
専属専任媒介契約の主なメリットは以下の2つです。
●手厚いサポートを受けられる
●販売状況の報告頻度がもっとも高い
専属専任媒介契約は、どのような物件でも手厚いサポートを受けながら売却を目指せる点が大きなメリットといえます。
販売状況の報告も1週間に1回ともっとも報告頻度が高いため、常に状況を把握しやすくなります。
そのため、多少売れにくい物件であっても積極的に売却活動をおこなうため、確実に売却したい場合にはおすすめの契約方法といえるでしょう。
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不動産売却で必要な媒介契約の注意点
最後に媒介契約を結ぶうえでの注意点を解説します。
とくに一般媒介契約は注意すべき点が多いため、後悔しないためにもどの媒介契約で締結するのがもっとも適しているか、注意点も考慮しながら判断しましょう。
注意点①：一般媒介契約は内見の日時が重複ないようにする
一般媒介契約で複数の不動産会社に仲介を依頼する際は、内見の日時が重複したり同時に購入申し込みが入ったりすることが想定されます。
しっかりスケジュール調整をしないと、トラブルに発展する可能性があるため注意が必要です。
複数の不動産会社や買主とのやり取りが難しい場合や、トラブルを回避したい場合は、1社のみと契約する専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶようにしましょう。
注意点②：物件情報を統一する
複数社に仲介を依頼する一般媒介契約では、各社から出す物件情報を統一することにも気を付けましょう。
たとえば、売却活動中に値下げする際に、A社は2,000万円、B社は2,300万円となっていると、買主は同じ物件なのになぜ価格が違うのか混乱してしまいます。
また、価格だけでなく売り出す際の広告表示（築年数・駅からの距離・周辺情報）なども統一することが大切です。
注意点③：複数社に依頼しても売却できるとは限らない
一般媒介契約は、複数社に仲介を依頼できるため、早く売却できるのではないかと思ってしまいます。
しかし、数が多ければ良いということではありません。
とくに築年数が古い物件は、手厚いサポートがなければ売却が長引く可能性もあるでしょう。
また、依頼する会社が増えるほど、連絡や手続きが増え手間を要することになります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約であれば、レインズへの登録義務や販売活動の報告義務があるため、営業活動を積極的におこなう可能性が高いといえるでしょう。
そのため、買主が見つかりにくい物件でも確実に売りたい場合は、専任系の媒介契約を選択するのがおすすめです。
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まとめ
媒介契約とは、不動産売却を進めるために不動産会社と締結する契約です。
立地が良くすぐに売却できる物件であれば、複数社と契約でき自由度が高い一般媒介契約でも良いでしょう。
しかし、築年数が古い、立地が悪い、売却以外にもサポートしてほしい、確実に売りたいといった場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。
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