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不動産売却で「インスペクション」を勧められ、その必要性や費用について迷っていませんか。
インスペクションは建物の状態を客観的に把握し、売却後のトラブルを防ぐための手段で、安心できる取引にするために役立ちます。
本記事では、インスペクションの基本的な流れから、売主が得られるメリット、そして気になる費用の相場や業者の選び方までを解説いたします。
安心できる不動産売却を進めたいとお考えの方は、ぜひ本記事をご参考にしてください。
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インスペクションとは
不動産売却を検討する際、インスペクションがどういったものなのか、おさえておくことが重要です。
まずは、不動産売却時におこなう、インスペクションの基礎知識と流れについて解説します。
定義と調査との違い
インスペクションとは、「住宅診断」とも呼ばれ、建築士などの専門家が第三者として、住宅の劣化や不具合を調査すること全般を指します。
この制度は、改修が必要な箇所と時期の目安を把握できるのがポイントです。
似た制度としては、「既存住宅状況調査」があります。
これは、2018年4月の宅地建物取引業法改正に伴って定められ、国交省ガイドラインに準拠する法的基準のあるインスペクションの一種です。
この調査は、国の登録を受けた講習を修了した建築士である、「既存住宅状況調査技術者」だけが実施できます。
調査範囲は法律で定められ、基礎や柱など構造耐力上の主要部分、屋根や外壁など雨水の浸入を防ぐ部分が対象となります。
義務化の対象と対応
法改正でインスペクションの実施が義務化されたと誤解されることが多いですが、売主や買主による実施は今も任意となっています。
義務化されたのは不動産会社の対応で、媒介契約時の、制度の概要説明と調査事業者のあっせん可否の提示です。
また、重要事項説明では、過去1年以内の調査有無と結果概要の説明が必要です。
売主がインスペクションを実施する場合は、不動産会社にあっせんを依頼するか、自ら調査会社を探します。
また、買主も自費で調査を依頼でき、その結果を購入するかどうかの判断材料にすることができます。
買主から希望があった場合、売主は調査実施を承諾する必要がある点も覚えておきましょう。
実施の時期と流れ
売主に最適なインスペクションの実施時期は、不動産会社と媒介契約を結んだ後の本格的な販売開始前です。
この段階であれば、状態を踏まえた適正な売出価格の設定や、必要な修繕の先行対応がしやすくなります。
調査済みである旨を販売図面に記載すれば、購入希望者にとっての安心できるポイントになり、取引のスピードも期待できるでしょう。
依頼の流れとしては、調査会社の選定と見積もり取得、正式予約、関連書類の準備、当日の立ち会いという順序です。
終了後数日から2週間程度で写真付きの「既存住宅状況調査報告書」が提出され、内容確認のうえ費用を支払うのが一般的です。
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インスペクションのメリット
前章では、インスペクションの基礎知識について述べましたが、調査を受けるメリットも気になりますよね。
ここでは、売却前にインスペクションを受ける、3つのメリットについて解説します。
適正価格の設定に役立つ
インスペクションのメリットは、建物の状態を専門家による第三者視点で正確に把握できることです。
長年住んでいても床下や天井裏、屋根などの見えない部分の劣化には気づきにくいものです。
インスペクションでは、構造耐力上主要な部分や、雨水の浸入を防ぐ部分を中心に確認し、写真付きの報告書で建物の状況が整理されます。
重大な不具合がなければ健全性の根拠となり、築年数が経っていても強気の価格を保ちやすくなります。
一方で、修繕箇所が見つかった場合も、建物の状態が明確になるため、根拠なく値下げする必要はありません。
売主負担で事前に修繕し、良い状態で売却するか、想定費用を価格に織り込むかを選ぶことができます。
買主の不安を解消できる
中古住宅の購入では、雨漏りやシロアリ、構造欠陥など見えない不具合への不安が購入へのハードルを上げる要因となります。
調査済みの報告書を開示すれば物件情報の信頼性が高まり、「隠れた欠陥があるかも」という不安が払拭されやすくなります。
結果として、内覧時の印象が良くなり、購入の意思決定を後押しするでしょう。
不具合が見つかった場合でも、事前開示があれば、買主は修繕費込みで資金計画を立てられるため安心です。
納得感のある契約につながり、交渉では第三者による調査報告の資料が不当な値引き要求の抑止力として機能するでしょう。
引渡し後のリスク軽減
2020年4月の民法改正で、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わり、責任範囲は実質的に広がりました。
契約内容に適合しない不具合があれば、追完請求や代金減額請求、損害賠償、場合によっては契約解除の対象となります。
売却前のインスペクションで不具合や兆候を把握し、契約書や重要事項説明書に記載して合意を得ておけば、引き渡し後のトラブルを避けられるでしょう。
また、検査に合格して「既存住宅売買瑕疵保険」に加入すれば、万一の補修費を保険でカバーすることも可能です。
安心して取引を終えるための備えとして、事前調査と保険活用をセットで検討すると良いでしょう。
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インスペクションの費用相場と専門家の選び方
メリットを理解したところで、次に気になるのはインスペクションにかかる費用ではないでしょうか。
この章では、インスペクション費用の目安と、信頼できる業者の選び方について解説いたします。
物件別の費用相場
インスペクションの費用は、物件の種類や規模、調査内容によって変動します。
宅建業法に基づく既存住宅状況調査の基本料金は、一戸建てとマンションで目安が異なります。
一戸建ては、延床約100㎡で床下や小屋裏の点検口からの目視調査を含め、概ね5万～7万円が相場です。
マンションは、専有部分が対象となるため4万～6万円程度が目安で、比較的費用を抑えられます。
面積が大きい、点検口がない、移動距離が長い場合は、追加費用や出張費が生じることがあります。
専門家の資格と違い
依頼先は「既存住宅状況調査技術者」と、民間資格の「ホームインスペクター」の2つに分かれます。
前者は、建築士が国の登録機関の講習を修了して取得する資格で、法定の既存住宅状況調査を実施することが可能です。
一方で、ホームインスペクターはNPOなどが認定する民間資格で、団体ごとに基準が異なります。
経験豊富な方は建築士資格も併せ持つ例が多く、設備の動作確認まで広めに見てくれるケースもあります。
売却のために実施するのであれば、調査が宅建業法の既存住宅状況調査として認められるかを確認しましょう。
見積もり時の確認点
見積もり比較では、まず担当者が既存住宅状況調査技術者かを確認します。
次に、基本料金に含まれる範囲を明確にし、一戸建てでは、床下・小屋裏への進入が追加扱いかどうかもチェックしておきましょう。
報告書の見本を見て、写真量や指摘の具体性、修繕助言の有無を比較すると違いがわかります。
自治体の補助金が使える地域もありますが、耐震診断とのセットや購入者向けが中心のため、事前に役所窓口で要件を確認すると安心です。
くわえて、「既存住宅売買瑕疵保険」への加入可否を見ておくと、契約不適合責任への備えが強化できます。
保険に入るには指定検査機関の合格が前提となるため、検査が保険の加入審査を兼ねるか、手続きまで一括で依頼できるかもポイントです。
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まとめ
インスペクションは、専門家が建物の状態を調べる住宅診断で、法律に基づく既存住宅状況調査も含まれます。
売主がおこなうことで適正価格の設定に役立て、買主の不安を減らし、引渡し後の契約不適合責任のリスクを下げられる点がメリットです。
費用は一戸建てで5万〜7万円が相場で、業者の見積もりを比較し、必要に応じて瑕疵保険の加入も検討すると良いでしょう。
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株式会社しとうホームズ
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