賃貸物件の設備故障は誰の責任になる？管理会社の役割も解説

アパートやマンション経営において、入居者から設備の不具合を訴えられ、どう対応すべきか判断に迷ったことはありませんか。
2020年の民法改正により、対応が遅れると法的に「賃料減額」が認められるようになったため、オーナー様は迅速な対応力が求められます。
本記事では、設備故障が招く賃料減額のリスクや大家と入居者の費用負担、さらに賃貸管理を管理会社へ委託するメリットについて解説いたします。
リスクを回避したいオーナー様は、ぜひご参考になさってくださいね。

民法改正後の設備故障のルール

賃貸経営における設備故障対応では、賃料減額リスクの根拠となる法律をおさえておくことが大切です。
まずは、2020年の民法改正で明確化された設備故障時のルールと、対応遅れが招く影響について解説していきます。

民法611条の要点

改正民法611条の2では、設備の故障などで、部屋の一部が使えなくなった場合の家賃の扱いが明確化されました。
入居者に過失がなければ、申し出がなくても家賃は自動的に減額され、従来の「減額請求が必要」という取扱いからルールが統一されています。
対象は物の滅失だけでなく、機能不良や使用不能の状態も含まれ、適用範囲が広がりました。
減額期間は使用不能になった時点から修理完了までで、入居者の故意・過失による破損は対象外です。
また、オーナーには修繕義務（民法606条）もあるため、両方の規定に沿った対応が求められます。

対応遅れと賃料減額

対応が遅れるほど家賃を減額する期間が長くなり、オーナーの実際の収入は減ってしまいます。
たとえば、家賃10万円の物件の場合、減額の目安は以下のようになります。

●お湯が使えない：月1万円（家賃の10%程度）
●トイレが使えない：月2万円（家賃の20%程度）
●エアコンが動かない：月1万円（家賃の10%程度、季節変動有）

契約内容によっては「免責日数」が定められている場合があり、この期間内に修理できれば減額が発生しないこともあります。
一方で、修理が長引くと退去につながったり、苦情対応のコストが発生したりして、経営への影響は大きくなります。
減額分だけでなく、退去後の空室期間に伴う収入減まで含めて、早期対応の重要性を理解しておきましょう。

迅速な対応

まず、故障の受付時に「いつから」「どのような症状か」を確認し、エラー表示や水漏れなどの具体的な状況を整理します。
入居者にできる範囲の確認も依頼しつつ、早急に修理業者を手配し、繁忙期に備えて複数業者へ依頼できる体制を整えておきます。
訪問予定日や修理の目安がわかり次第速やかに入居者に伝え、確定していない場合は仮の日程を共有して不安を軽減しましょう。
故障の原因が判明したら見積もりや部品の納期を説明し、必要に応じて代替案を提示して不便を最小限に抑えます。
修理後は動作確認をおこない、使用できなかった期間と家賃減額の割合を算出して、精算手続きを進めていきます。

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設備故障の責任は誰になる？

前章では、賃料減額リスクについて述べましたが、故障発生時には「誰の責任で修繕するか」も重要です。
ここでは、設備故障における責任の切り分け方と、修繕費負担の考え方について解説いたします。

故障原因の判断手順

設備の所有者と使用状況を手がかりに、故障の原因を段階的に整理していきましょう。
設備故障の連絡を受けたら、故障が起きた時期や直前の操作、異音の有無などを詳しく聞き取り、まずは状況を把握します。
現地では専門業者に確認してもらい、原因や再発防止策を含む報告書を必ず残しましょう。
また、経年劣化か使用上の問題かを切り分け、入居者が善管注意義務を果たしていたかどうかを客観的に判断します。
判断が難しい場合は原則オーナー負担とし、拡大損害があるときのみ入居者負担を検討し、合意内容を書面で残しましょう。

修繕費の負担範囲

経年劣化や通常使用による自然故障は、オーナーの負担で修繕します。
これには、給湯器の老朽化や建物の不具合による故障などが該当します。
一方で、入居者の故意・過失による故障や異物混入など、明確な責任がある場合は入居者の負担です。
故障を放置したことで損害が広がった部分も、実務上は入居者負担とされることが一般的となっています。
また、賃貸借契約書に「小修繕特約」を適切に定めておくと、電球や水道のパッキン交換など、軽微な修繕を入居者の方の負担とすることも可能です。
ただし、入居者の方に過度な負担を課すような特約は、「無効」と判断される可能性があります。

賃貸借契約書への明記

賃貸借契約書には付帯設備表を添付し、所有者・残置物・保証の有無を明確に記載します。
設備ごとの修繕範囲や緊急連絡先を整理し、家賃減額の免責日数や計算方法も書面で合意しておきましょう。
小修繕の範囲は、「電球」「フィルター」などを具体的に挙げ、誤解を防ぐことが大切です。
善管注意義務の内容や、清掃・結露対策などの具体例も示しておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。
故障通知の期限や連絡遅延時の扱い、報告方法は写真・動画のどちらにするかを決め、説明内容は署名付きで保管しておきましょう。

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設備故障対応における管理会社の重要な役割

ここまで、賃料減額リスクや責任分担を解説しましたが、実際の対応を担う管理会社の役割もおさえておきましょう。
最後に、設備故障時に管理会社が果たす役割と、自主管理との違いについて解説していきます。

管理会社の業務の流れ

管理会社は、入居者の方からの連絡窓口として24時間受付体制を整え、急な事態にも即時対応できるようにしている点が強みです。
連絡を受けたら、まずは症状を詳しく聞き取り、入居者の方ご自身で対処可能かどうか判断します。
また、同時にオーナー様へ状況を報告し、軽微な修繕であれば迅速に業者を手配します。
協力業者へ連絡して訪問日程や費用の見込みを確認し、それを入居者へ共有するのです。
部品待ちで対応に時間が必要な際は、代替品を用意するなど生活への支障を抑える必要があります。
請求書には原価資料を添付し、必要に応じて家賃減額の計算や合意書の作成をおこない、トラブルを予防するための対策もおこなっています。

自主管理との比較

自主管理は、管理委託料が不要で判断も早い反面、専門知識や時間的負担が大きくなります。
夜間や休日の問い合わせ対応が必要になるため、私生活が制約されやすく、精神的な負担も増えやすいです。
とくに、繁忙期は修理業者の確保が難しく、新規依頼では費用が高くなったり対応が遅れたりすることもあります。
故障原因の判断や費用負担の交渉をオーナー自身がおこなうと、入居者と感情的な対立に発展するリスクもあります。
法改正の把握も必要で、知識不足がトラブルの原因になる可能性もあるでしょう。
管理会社に任せることで専門家の迅速なトラブル対応で、減額期間の短縮や入居者との直接対立を避ける効果が期待できます。

管理会社の選び方

手数料の料率だけでなく、その料金に含まれる業務範囲と、追加費用になる項目を細かく確認しましょう。
24時間受付が実際に機能しているか、夜間出動できる体制が整っているかを見極めることが重要です。
また、協力業者の数や対応エリア、相見積もりの取り方、割戻しの有無などもチェックしておきましょう。
権限上限額を契約書で明確にし、迅速な対応とオーナーの管理権限のバランスを保てるようにします。
費用精算では、見積書・請求書・修理後の写真などを提出してもらい、透明性を確保しましょう。
担当者の専門性や過去の対応事例を直接確認し、複数社を比較したうえで、相性や実績を総合的に判断することが大切です。

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まとめ

2020年の民法改正で、設備故障時は家賃が自動減額されるため、対応の遅れはオーナーの損失拡大に直結します。
修繕費の負担は経年劣化であればオーナー、入居者の過失であれば入居者となり、契約書で責任範囲を明確にしましょう。
専門の管理会社に任せればオーナーの負担は減るため、24時間対応力や費用の透明性を見極めて選ぶと良いでしょう。