事故物件を相続する場合、相続税が課される対象となるのでしょうか。
今回は税金の仕組みや、相続するか否かの判断基準について解説していきます。
また、もし事故物件を相続する場合のデメリットにも触れているので、現在お悩みの方は今後の参考にしてみてください。
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事故物件の相続税
事故物件には相続税は課税されるのでしょうか。
以下で具体的な仕組みについて見てみましょう。
事故物件とは何か
そもそも事故物件とは、一般的には自殺や他殺などが起こってしまった物件を指します。
そのため、ほとんどは心理的瑕疵のある物件です。
建物そのものに欠損が無くても、心理的な影響を受けやすい建物として扱われています。
心理的な要因は人それぞれ異なるため一概にはいえないものの、詳細を知ったことで住みたくないと感じてしまう場合は、心理的瑕疵のある物件とみなされるでしょう。
もし、家を借りたり購入したりする場合は、心理的瑕疵があると判明した時点でキャンセルすることが可能です。
しかし、身内から引き継ぐ場合はそうもいきません。
心理的瑕疵があっても相続税がかかる
たとえ、相続した物件が事故物件でも、相続税はかかります。
心理的瑕疵の有無に関わらず、建物を引き継ぐ場合は課税対象となるのです。
また、税額も通常の物件と同じのため、税金が安くなるような仕組みはとくにありません。
心理的瑕疵があると相続税が安くなるのではと考える方もいらっしゃいますが、実際には安くなることはありません。
ただし、土地の場合は取引額にマイナス面の影響があると認定された場合に限り、税額のうち10％控除される場合があります。
相続税が軽減されるかは、市場価値がどの程度下がっており、その状況がいつまで続くかなど、複合的な要素によって判断されるため一概にはいえません。
多くの場合は税理士に相談すると教えてもらえます。
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事故物件を相続するかの判断基準とは
事故物件が残されていた場合、相続するかを考えるうえで、判断基準となる知識が大切です。
以下で詳しく見てみましょう。
市場価値をチェックする
もし、心理的瑕疵のある事故物件でも、一般的に需要のあるエリアであれば、収益を獲得できるかもしれません。
市場価値があると見込まれる場合は、相場よりも家賃を安く設定して賃貸物件として貸し出すという方法があります。
このような場合は、資産として引き継いでも問題ないでしょう。
心理的瑕疵がある場合、賃料は相場の2割程度安い物件がほとんどです。
もし、家賃を相場の2割程度安くしても、利回りがある計算になる場合は、賃貸物件として活用するのがおすすめです。
ただし、この場合はあくまでも資産運用のような形になるため、ある程度の知識が必要となります。
また、心理的瑕疵を少しでもカバーするためには、リフォームをして物件のイメージを向上させる必要があるでしょう。
古くなっている箇所はしっかりメンテナンスをして、「借りたい」「住みたい」と思う物件にしなくてはなりません。
リフォームには数百万円のコストがかかると思われるため、ある程度ランニングコストをかけられないと、運用は厳しくなります。
さらに、ランニングコストだけではなく、その後の運用にも費用がかかります。
経営収益の管理をすべて自分でおこなうのではなく、管理会社や税理士に依頼する場合は、その分の費用も必要です。
土地活用を検討する
もし、建物の解体が可能な場合、土地活用を検討するのもおすすめです。
土地活用ができる場合は、資産として引き継いでも問題ないでしょう。
土地活用の方法はさまざまですが、おすすめなのは駐車場にする方法です。
とくに車の利用が多い地域の場合、需要が見込まれるでしょう。
建物を解体して、車を駐車できる程度のスペースがあれば、いつでも始められます。
解体や舗装などの作業も必要ですが、これらは1か月程度で終わるので、すぐに土地活用をスタートできます。
また、もし駐車場事業を撤退する場合もスムーズです。
ロープで簡単に区分けをしておけば、別の用途に使用する際のコストも削減できるでしょう。
直近では土地活用で収益を得ておき、ある程度預貯金が貯まった時点で、別の用途に土地を使用する方法もあります。
現在は駐車場経営のフランチャイズも少なくなく、さまざまな選択肢があるのもメリットです。
マイナスが大きい場合は相続放棄を
もし、資産を引き継ぐことでマイナスが多い場合は、相続放棄を検討するのが良いでしょう。
相続放棄を特定の資産だけに限定することはできません。
もし、相続放棄をする場合は、すべての資産が対象となります。
たとえば、事故物件である建物だけではなく、預貯金をはじめとする資産もすべて放棄しなくてはいけません。
相続放棄を検討したほうが良いケースとして、被相続人にマイナスの資産がある場合が挙げられます。
もし、相続できるものが負債や心理的瑕疵のある物件だけであれば、引き継がない方が良いと考えられるでしょう。
また、税金を滞納している、借金の連帯保証人になっているなどの場合も、デメリットが大きいです。
相続は単に資産を引き継ぐだけではなく、法的責任も受け継ぐものです。
トータルで考えた場合マイナスが大きく、生活の負担となる場合は、相続放棄を検討したほうが良いでしょう。
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事故物件を相続する場合のデメリット
もし、事故物件を相続する場合、どのようなデメリットがあるのでしょうか。
以下でデメリットについて見てみましょう。
空室リスクがある
もし、賃貸物件として運用したとしても、空室リスクがあります。
なぜなら、一般的に自殺や他殺などの心理的瑕疵のある物件は、よほど好条件でもない限り需要が低いためです。
せっかく資産運用しようと思っていたものの、入居希望者が集まらず、収益が得られない場合があります。
この場合は、できる限り入居希望者が集まりやすいよう、家賃を下げたり、リフォームをしたりするなどの工夫が必要です。
なかでも家賃は、物件を決めるうえで大切な要素のため、相場よりも低く設定したほうが空室リスクを回避できます。
先述したように、基本的には相場の2割程度安く設定すると、入居者が決まりやすいとされています。
しかし、あまり需要のないエリアだと、思うように借主が決まりません。
しばらく経過しても空室のままであれば、家賃を必要に応じて見直しましょう。
管理が必要
基本的に建物を引き継いだ場合、売却したり資産活用したりなど、何かしらの対策が必要です。
何も管理せずに放置していると、不法投棄をはじめとする問題が起こる場合があります。
なかには、放火のターゲットとなったり、経年劣化によって倒壊したりなど、近隣住民まで巻き込んでしまう事態に発展します。
このような問題が起こると、最悪の場合は訴訟問題になってしまうため、空き家を放置しないように心がけましょう。
国内では空き家の数が増えているため、対策のための法律も施行されています。
引き継いだものの空き家になってしまったケースは少なくないため、もし引き継ぐ場合は同様の事態が起こらないよう心がけましょう。
ここまでで、ご紹介した建物の活用方法を試すのが難しい場合は、売却するという手段もあります。
物件を引き継いだものの扱いに困ってしまう場合は、不動産会社に相談してみましょう。
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まとめ
事故物件にも相続税が課税される仕組みとなっています。
相続後のメリットとデメリットをもとに、資産として引き継いでも問題ないか考えましょう。
判断が難しいと感じる場合は、不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
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